Успех в квадратных метрах

Елена Котова

Успех в квадратных метрах

Автор иллюстраций – Маргарита Рывкина

Фотография предоставлена автором

© Е. Котова, 2022

Введение

Чем отличается эта книга от других подобных изданий?

Книга «Успех в квадратных метрах» родилась, потому что в ней возникла насущная необходимость. Профессия риелтора становится все более популярной в наше время – мегаполисы стремительно развиваются, города прирастают малоэтажными районами, которые возводятся и заполняются новыми жителями всего за год-два. Люди приезжают из отдаленных населенных пунктов в районные и областные центры, оттуда – в столицы регионов, крупные города, и каждый ищет крышу над головой.

Иметь надежные стены дома и на работе – одна из основных потребностей человека. А значит, растет армия тех, кто должен эту потребность удовлетворять. Некоторые пытаются самостоятельно оформлять сделки с недвижимостью, но чаще, оценив масштаб предстоящих хлопот, обращаются в агентства или к частным риелторам. К сожалению, в вузах России пока еще нет факультетов для обучения будущих агентов по продаже недвижимости, поэтому они «выращивают» себя сами или учатся в агентствах – у старших товарищей либо в корпоративных образовательных центрах.

Разумеется, начинающие специалисты нуждаются в учебных пособиях, которые содержат необходимые сведения о профессии. Рынок профессиональных изданий насыщен литературой, которая описывает деятельность агента по недвижимости и дает множество полезных (и не очень) советов.

Лучшие из этих книг написаны практиками, и поэтому они ценны для того, кто занялся риелторством, но пока не обладает должным опытом, для того чтобы заработать достаточно денег и обрести необходимый профессиональный статус.

Вы без труда найдете книги о том, как заработать многомиллионное состояние на купле-продаже квартир, как организовать агентство, как правильно вести документацию и оказывать юридическое сопровождение сделки. Глупо отрицать, что книги о психологии потребителя также нужны и во многом помогают риелтору в его работе. Их также несложно купить. Легко также отыскать издания, которые посвящают читателя в особенности профессии, помогая начинающему специалисту делать первые шаги в избранном направлении.

Однако среди всего разнообразия довольно интересных и полезных книг достаточно мало таких изданий, которые позволяют понять суть работы агента по недвижимости и прийти к выводу о том, что агент по недвижимости должен получить радость от любимого дела, чтобы в нем преуспеть.

«Успех в квадратных метрах» – это то редкое издание, в котором читатель обнаружит множество полезных рекомендаций, найдет советы, которые помогут ему начать свою дорогу к благополучию и процветанию. Кроме того, читая эту книгу, начинающий риелтор сможет «примерить» на себя профессию агента по недвижимости, а тот, кто уже работает на этом поприще, оценит, насколько оно ему подходит.

Собранная на этих страницах информация будет полезна новичкам и опытным специалистам. Она раскрывает очень важную для любого специалиста тему – о предназначении человека, о его жизненном выборе. Какие бы деньги ни сулила будущая карьера, соискатель никогда не станет профессионалом, если его не увлекают все происходящие на рабочем месте процессы, и в этом заключен основной секрет успеха в любом деле!

Путеводитель по книге

Самое важное из того, что вы узнаете в процессе чтения

Память человека несовершенна. Безусловно, она лучше, чем у золотой рыбки, плавающей в аквариуме, так как бедная рыбка едва ли способна воспроизвести в памяти события четырехсекундной давности, но мы, люди, тоже многое забываем. Например, согласно некоторым исследованиям, наша память теряет до 60 процентов полученной информации уже через час после прочтения текста!

Хорошо, если это беллетристика, которую листаешь для забавы. Другое дело издания, полезные для работы или профессионального роста. Обидно одолеть пару сотен страниц, что-то попытавшись запомнить, о чем-то размышляя во время чтения, а закрыв книгу, понять, что остались лишь обрывочные представления о ее содержании.

Для того чтобы не произошло ничего подобного, и написан «Путеводитель», который вы просматриваете. Он ни в коей мере не заменит всей книги, это лишь навигатор по изданию, который прочертит путь для будущего чтения.

Первая часть книги «УСПЕХ В КВАДРАТНЫХ МЕТРАХ» включает три главы. В первой из них «Что должен знать и уметь успешный риелтор» речь идет о базовых понятиях профессии и о том, как важно опираться на истинность своего выбора.

Преданность делу необходима как самый действенный мотивационный рычаг, ведь если вы принимаете свою судьбу, то станете искать свое профессиональное счастье именно в этом направлении. Оно будет заключаться в успехе, которого вы достигнете, в радости, которая будет сопровождать вас каждый рабочий день.

Зная, что посредничество в сделках на рынке недвижимости и есть самая подходящая для него деятельность, начинающий риелтор почувствует необходимость взять ответственность за свой успех в собственные руки. Что это означает? Постепенно молодой специалист становится зрелым, опытным и дисциплинированным агентом. Может показаться, что дисциплина не так уж важна риелтору, ведь он просто показывает квартиры людям, а не служит в армии. Однако если он не будет опаздывать, забывать документы, путать объекты и имена их владельцев, то его к его репутации начнут прибавляться плюсики. Такие вещи прекрасно замечают и коллеги, и руководители, и клиенты. Соответственно, он будет на хорошем счету у начальства, при необходимости ему не откажут в помощи, а его клиентская база будет расти изо дня в день.

Для карьерного роста крайне полезно постоянно находиться в курсе развития событий на рынке. Каждый день в мире недвижимости ознаменован новыми возможностями для процветания, для прорыва. Риелтор – не всегда тот, кто помогает одному клиенту купить квартиру, а другому продать. Многие из агентов постепенно меняют специализацию и становятся, например, инвесторами, вкладывая средства в строительство. Они остаются в той же сфере, в которой начинали, но теперь имеют совсем иные перспективы.

Одно из базовых знаний для человека, в чьи обязанности входит продажа какого-либо товара, – это психология продаж. Если есть возможность освоить эту дисциплину под руководством настоящих профессионалов, то надо ею воспользоваться.

Во второй главе «Научитесь анализировать рынок и обращать данные себе на пользу» мы поговорим о важности множества факторов, влияющих на ценообразование объектов недвижимости. До тех пор, пока человек не вникнет в эту тему, он может считать, что, например, цены на квартиры в России растут лишь в непосредственной близости к Москве. Что ж, его ждут сюрпризы, если он решит перебраться, например, на юг страны или в курортные места, такие как город Сочи. В некоторых регионах России цены на недвижимость вполне сравнимы со столичными, и на это есть свои причины, а первая из них – геополитика. Учитывать ее факторы должен каждый специалист в области недвижимости.

Важно понимать, на чем базируется экономика региона, города, района. Если экономическая составляющая формируется промышленными предприятиями, то рост цен на недвижимость вряд ли будет скоростным. А вот на популярном курорте (особенно если там планируется, скажем, Олимпиада) строительство будет развиваться в темпах фантастических, а жилье и земля подорожают в десятки раз.

Другой пункт – прогноз цен на недвижимость поданным за прошлые годы. Опытные риелторы ведут свои базы, в которых отмечают этапы роста и факторы, которые повлияли на данное явление. Они могут быть связаны с открытием новых предприятий, изменением статуса поселений и так далее. Это простейший метод анализа, который необходим в работе риелтора.

Также рекомендуется сравнивать средние цены на объекты недвижимости, делая это не реже, чем раз в три месяца. Таким образом вы заметите динамику изменения цены и ее вектор. Который, в большинстве случаев, направлен в сторону роста.

Начинающему риелтору стоит сразу решить, с каким видом недвижимости он планирует работать – с коммерческой или жилой. Третья глава «Выбирайте свою нишу на рынке недвижимости», относящаяся к первой части книги, поможет в этом. Это важный вопрос, так как подходы к продаже офисного помещения и квартиры принципиально различаются. О них и говорится в этой главе.

Вторая часть книги – «ЗОЛОТЫЕ ПРАВИЛА УСПЕШНОГО РИЕЛТОРА» – содержит практические советы начинающему специалисту. Первая глава «Ваши помощники в каждодневной рутине» посвящена рабочим инструментам агента по недвижимости, которые постоянно будут ему нужны. Казалось бы, очень простые советы. Например, не экономить время и создать собственную полноценную базу данных с дополнительной графой для заметок о каких-то особенностях клиента. Однако большинство специалистов на рынке недвижимости считают, что этот труд бесполезен. Их базы содержат много имен и номеров телефонов, но что это за люди, какие события в их жизни происходят, они не помнят. Поэтому во время разговора они с трудом находят тему, интересную для клиента. Так вот, не пренебрегайте информацией, которая, на первый взгляд, кажется избыточной. Никто не знает, когда она «выстрелит». Но «выстрелит» обязательно!

Также рекомендуется освоить специальные мобильные приложения для Android, iOS и программное обеспечение для PC, разработанные в помощь риелторам. Специалисту по недвижимости не обойтись также и без ежедневника.

Под рукой у риелтора должны быть «суфлеры», которые помогают решать вопросы юридического характера – справочники, которые можно найти в Интернете. Другой специальный инструмент – базы для поиска объектов недвижимости. Например, единая база недвижимости, WinNER, Move.su, а также издания в электронной или печатной форме: «Из рук в руки», «Недвижимость и цены», Mail.ru, «Мир квартир», «РБК» или такие ресурсы, как ЦИАН или «Авито».

Не стоит также пренебрегать визитками, на которых можно разместить QR-коды, приводящие клиента на персональный сайт агента по недвижимости. Кстати, о том, как выгодно представлять себя в Сети, также рассказывается в этой книге.

Многие начинающие риелторы недооценивают значение документооборота для своей работы. А ведь обучение профессии агента по недвижимости надо начинать именно с этого. Договоры, дополнения к ним, все иные бумаги разного характера всегда должны находиться под рукой и заполняться по всем правилам. У каждого своя система обращения с подобными инструментами. Главное, не игнорировать их, а пользоваться теми плюсами, которые они обеспечивают.

В главе «Ищем своего лучшего покупателя» речь идет о том, как добиться взаимопонимания с клиентом, который к вам обратился. Лучший покупатель, самый замечательный и верный ваш клиент – это тот, с которым налажены прочные связи. А наладить их можно, только если вы будете слушать клиента, а он – доверять вам. Непросто, скрывать не будем, недостижимо.

Из третьей части книги «ЛИЧНЫЕ КАЧЕСТВА, КОТОРЫЕ ПРИВЕДУТ ВАС К УСПЕХУ» читатель узнает о том, в каком направлении должен работать риелтор, чтобы стать хорошим профессионалом и получать от работы материальную и эмоциональную отдачу. В первой главе «Коммуникабельность и искренний интерес к проблеме клиента» речь идет о важности навыков общения йотом, что агент должен искренне хотеть помогать людям, а не просто продавать им квартиры.

Не всем дана от рождения способность легко и просто заводить разговор с окружающими, но многие люди успешно развивают в себе это качество. Дружелюбие, приветливость и открытость привлекают людей, помогают им раскрыться, а это как раз и нужно риелтору, ведь он стремится закрыть потребности клиента.

Но милая беседа ничего не стоит, если агент не показал свою компетентность. В этой главе дается один немаловажный совет: клиент будет оценивать профессионализм агента по недвижимости каждую секунду, и поэтому не стоит расслабляться, переводя разговор на хобби и увлечения. Говорите о деле, но так, как будто перед вами хороший старый друг.

Умеренно приправляйте свои слова самоиронией, сохраняя серьезность и убедительность. В беседу можно добавить немного комплиментов, если это уместно. Для хороших слов найдите настоящий, а не надуманный повод, тогда они будут звучать искренне.

Налаживая общение с клиентом, риелтор должен оставаться корректным, предельно вежливым, но как это сделать, если клиент производит неприятное впечатление? Что ж, значит, следует найти какие-то положительные качества в этом человеке и ориентироваться именно на них.

Полезно научиться слушать клиента, не перебивая, и соглашаться сего мнением, при этом убедительно предлагая свои варианты. Очень помогает в переговорах ссылка на свой личный опыт, ведь именно вы работаете на рынке недвижимости и в своей сфере все знаете куда лучше, чем ваш собеседник.

Глава «Организованность, гибкость и мобильность» помогает разобраться с такими задачами, как планирование времени и разделение своих дел на суперважные и обычные. Казалось бы, что тут сложного – просто ездить и показывать квартиры и офисы клиентам, какое еще планирование для этого нужно? Однако если вы не сосредоточитесь на этом вопросе, то рано или поздно выяснится, что у вас не оформлены кипы документов, вы забываете работать с клиентской базой, а еще пропустили несколько важнейших звонков.

Для того чтобы подобного не происходило, риелтор должен определиться с приоритетами в своей работе. Если вы внимательно прочитаете главу, то поймете, что решать проблемы надо согласно их значимости. Первыми в списке идут те задания, с которыми вы уже начали работу. Затем надо отвести время на поиск потенциальных клиентов, на консультирование людей, которые обращаются к вам через социальные сети или по телефону. Также важно продолжать методичную работу над оформлением сделок.

В этой главе есть еще один совет, которым нельзя пренебречь: нужно понимать свои истинные цели в профессии. Работает ли риелтор только ради денег или ему важнее чувствовать себя значимым человеком? Готов ли он посвятить делу всего себя или работа нужна ему только для того, чтобы прокормить семью? Ответы на эти и другие вопросы дают специалисту ориентиры и ресурсы для развития.

Еще одна важная задача для организованного, гибкого и мобильного риелтора – поиск возможности для оптимизации процессов. Ее надо искать во всем и всегда. Если что-то можете сэкономить – время или деньги, то обязательно сделайте это!

Следующая, предпоследняя часть книги называется «МЫСЛИТЕ СТРАТЕГИЧЕСКИ, ДЕЙСТВУЙТЕ ТАКТИЧЕСКИ», и это не просто интересный афоризм, а руководство к действию. Надо ставить далеко идущие планы, но продвигаться маленькими шажочками, и тогда вы достигнете целей быстрее коллег и с наименьшими потерями.

В первой главе этой части «Учитесь точно определять цену на жилье» даются рекомендации, благодаря которым риелтор может получить нужный в профессии навык. Задача отнюдь не простая, и электронные сервисы ее не упрощают, так как далеко не всегда выдают правильный результат.

Прочитав главу и последовав советам, которые в ней даются, вы сможете освоить эту практику и с успехом применять ее в деле. Для этого придется разобраться с некоторыми терминами. Например, чем рыночная цена отличается от ликвидационной и инвестиционной, а также с рядом других важных вопросов.

Маркетологи знают, что покупатель чаще действует эмоционально, чем осознанно. Именно поэтому, предлагая клиенту квартиру или коммерческую площадь, риелтор должен вызвать в его душе ответный отклик, эмоцию. В книге этому посвящена отдельная глава, которая так и называется: «Как создать нужное впечатление об объекте продажи».

Для этого используется немало хитростей – от ароматических свечей с запахом ванили до небольшого косметического ремонта. Некоторые клиенты говорят: «Я вошел в эту квартиру и понял – это мое!» Так вот, задача риелтора заключается в том, чтобы дать им такую возможность.

Когда перед риелтором стоит необходимость как можно скорее продать квартиру, не потеряв в цене, он должен использовать все возможные способы донести свое предложение до будущих покупателей. Глава третья «Заявите о себе там, где вас услышат» рассказывает о том, какими способами реализовать свой план и продать практически любую квартиру.

Из главы вы узнаете, как использовать цену, чтобы она привлекала, а не отталкивала интересующихся покупкой граждан, на каких носителях размещать рекламу, как правильно работать с интернет-ресурсами. Последний пункт очень важен, так как в наше время активность в Сети решает если не все, то очень многое, и со временем виртуальная реальность обретает все большее значение.

Немаловажный навык, который следует получить любому риелтору, планирующему успешную карьеру в области купли-продажи квадратных метров, – это умение договариваться с клиентами. Глава четвертая «Как проводить переговоры и заключать сделки» как раз и посвящена этой проблеме, а также тому, как научиться легко, играючи доводить сделку до победного конца.

Сделка – одно из самых приятных слов для агента по недвижимости. Все предшествующие и последующие этапы работы проводятся только ради нее. Труд риелтора измеряется в сделках, как энергия в джоулях, а расстояние – в метрах.

Интересно другое. Для некоторых агентов заключение сделки – тяжелый путь через множество опасных возможностей потерять клиента или ошибиться во время подготовки всей кипы необходимых документов. Они суетятся, стараются ничего не упустить, и только в итоге понимают, что квартира, на продажу которой они потратили столько времени, неликвидна по какой-то неочевидной причине. Сделка срывается, а горе-риелтор погружается в депрессию.

Для других агентов достижение этапа сделки – совершенно простой и естественный путь. Нашли продавца, отыскали покупателя, предложили недвижимость с правильной точки зрения, проверили квартиру – нет ли обременений или «потерявшихся» жильцов, составили договор и подписали его.

Клиенты радостно благодарят за помощь, процент от продажи – в кармане. Агент доволен и горд собой.

Кажется, что второй специалист владеет какой-то магией, доступа к которой у первого просто нет. А ведь это совсем не так! Риелтор, заключающий сделки, просто пользуется теми методиками, которые описаны в главе «Как проводить переговоры и заключать сделки». Самое ценное в ней – простые и понятные правила сопровождения договора купли-продажи недвижимости.

Главное, что риелтор должен делать, работая над сделкой, – это выполнять взятые на себя обязательства и уважать своего клиента. Вот основа всему. Агент спрашивает себя: а будет ли уважительно по отношению к клиенту навязать ему квартиру, которая изначально не соответствует его требованиям? Конечно же, так поступать нельзя! Вот как следует рассуждать, вступая в общение с человеком, который обратился к вам за помощью, и выдерживать этот стиль общения до самого финала.

Также в этой главе рассказывается о том, с чего начинать переговорный процесс, почему так важно не жалеть времени на каждого нового клиента, для чего агенту сохранять позитивное настроение во время переговоров и как работать с возражениями.

Еще одна большая проблема работы на рынке недвижимости – высокая конкуренция. Можно впадать в панику, отказываться от работы в таких ужасных условиях или идти напролом, сражаясь со своими противниками всеми возможными методами.

Эти пути неоднократно выбираются специалистами, работающими на любом рынке, не только том, где продается недвижимость. Только вот итог всегда один – состояние сильнейшего стресса. А оно приводит к самым неприятным результатам.

Во-первых, это ощущение сильнейшего морального давления, порождающего усталость и даже озлобление.

Во-вторых, потеря репутации.

Если агентство недвижимости начинает демпинговать, пытаясь избавиться от конкурентов, оно рано или поздно загонит в ловушку собственный бизнес. Пока цены снижаются, клиентская база растет как на дрожжах, но наступает момент, когда приходится возвращаться к ценам, соответствующим условиям рынка. Как объяснить клиентам, что теперь за ту же услугу они должны заплатить в два раза больше?

Глава пятая этого раздела нашей книги «Зачем вам нужны конкуренты» объясняет, что к условиям конкуренции надо приспосабливаться, искать преимущества для себя, чтобы в итоге занять свое место на вершине «пищевой цепи».

Здесь вы найдете рекомендации на тот случай, когда приходится работать в нездоровых условиях и конкуренты применяют совершенно нецивилизованные методы борьбы за лидерство. Что необходимо делать, если конкурент начал демпинг и пытается дестабилизировать вас? В этой главе есть решение и этой проблемы.

Как ни странно, рассуждая на эту тему, приходишь к абсурдному на первый взгляд, но истинному пониманию природы конкуренции: соперники делают нас лучше, у них нужно учиться!

Работая с клиентами, агент по недвижимости постоянно изучает природу личности, совершенствуя свои профессиональные навыки.

Пятая часть – «ОСНОВЫ УСПЕШНОЙ РАБОТЫ С КЛИЕНТУРОЙ» – написана для того, чтобы путь читателя в этом направлении был лучше организован и более эффективен.

Первая глава «Работайте на будущее» вдохновляет риелтора на методичный труд, который заложит основу процветания в последующие годы. Деятельность в этом направлении подразумевает много разных аспектов, но главное – это наращивание базы потенциальных клиентов. На решение поставленной задачи необходимо отдавать хотя бы по получасу каждый день. Чем заполнить это время? Создайте и используйте личный бренд, развивайте Интернет-активность, боритесь за каждую новую строку в своем списке клиентов.

О содержании следующей главы «Используйте сарафанное радио» говорить можно бесконечно! Один из лучших способов продвижения услуг – «из уст в уста» – уже долгие годы признается самым эффективным из всех существующих. В этой главе вы найдете оптимальные варианты его использования.

Опытный риелтор не забивает себе голову мыслями о том, насколько перспективен тот или иной вариант недвижимости. Он умеет находить преимущества в любом выставленном на продажу объекте. Глава третья «У хорошего агента не бывает «плохих квартир» раскрывает секреты превращения квадратных метров из неликвидных во вполне продаваемые.

О разнообразии способов расширения клиентской базы рассказывает глава «Нестандартные методы привлечения клиентов». Мир вокруг меняется с невероятной скоростью, вот почему агенты по недвижимости просто обязаны экспериментировать в этой области.

Финальная глава «Расширяйте клиентскую базу» возвращает читателя к размышлениям о правильности выбора профессии риелтора, ведь это не столько способ заработка, сколько образ жизни. И чем больше он вам подходит, тем удачнее пойдут ваши дела, тем больше вы заработаете и получите удовольствие от результата.

Вот о чем эта книга. Она не содержит сиюминутных советов, а учит мыслить правильным для агента по недвижимости образом, помогает справиться с теми сложностями, которые возникают на долгом пути к успеху. Если в «Путеводителе» вы нашли интересные для себя мысли – смело открывайте первые страницы книги «Успех в квадратных метрах» и погружайтесь в чтение.

Часть I

Прямая дорога к успеху на рынке недвижимости

Глава 1

Что должен знать и уметь успешный риелтор

Итак, вы риелтор, агент по недвижимости, человек, который помогает людям находить квартиру, нежилое помещение или земельный участок с прудом, или дом на берегу реки, осуществляя их самые заветные мечты. У вас есть современный компьютер, на котором удобно работать в офисе или дома, может быть, вы наемный сотрудник в агентстве или индивидуальный предприниматель. В нашем мире компьютер нужен почти в любом деле, но риелтор с помощью Интернета еще и получает доступ к базам недвижимости и к предложениям, которые публикуются на специальных сайтах.