Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Подумайте, для чего вам нужна недвижимость, в формате фантазии «а было бы неплохо». А в конце главы вы найдете квадрат Декарта – инструмент, который поможет вам проверить свои цели в недвижимости.

Виды инвестиционных стратегий

Приведу несколько примеров инвестиционных стратегий для разных ситуаций.

Краткосрочные инвестиции (до 1 года)

Цель: диверсифицировать портфель, заработать от 10% годовых.

• Покупка недвижимости в строящемся проекте со скидкой, продажа после готовности (жилая, офисная недвижимость).

• Покупка старой недвижимости, косметический ремонт, дальнейшая продажа (жилая недвижимость).

• Предоставление займа девелоперу под ставку 10–15% годовых в зависимости от рынка и проекта (любой вид недвижимости).

• Покупка паев ПИФа (паевого инвестиционного фонда) недвижимости с доходностью на минимальном уровне (обычно около 10%).

• Покупка недвижимости на аукционе по цене ниже рынка с дальнейшей перепродажей.

Среднесрочные инвестиции (1–3 года)

Цель: диверсифицировать портфель, увеличить свой капитал на 30–50%.

• Покупка строящейся недвижимости на ранней стадии строительства, продажа после окончания строительства (жилая, офисная недвижимость).

• Финансирование девелоперских проектов с доходностью 15–30% годовых (любой вид недвижимости, строящейся на продажу).

• Самостоятельный девелопмент недвижимости с последующей продажей (индивидуальный жилой дом).

Долгосрочные инвестиции (от 3 лет)

Цель: создать пассивный доход в размере 5–15% годовых на вложенные средства.

• Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду (жилая, торговая, офисная недвижимость).

• Покупка доли в девелоперском проекте (любой вид недвижимости).

• Покупка пая в закрытом ПИФе на фиксированный срок.

• Покупка строящейся недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду (любой вид недвижимости).

• Покупка земли для дальнейшей перепродажи в растущем регионе (срок, как правило, больше трех лет).

Не стоит использовать все стратегии одновременно. Лучше выбрать одну-две наиболее подходящих и потратить время на их освоение. В любом случае вам придется провести много часов, разбираясь во всех тонкостях стратегии и выбранного рынка. Лучше сконцентрировать усилия – это повысит вероятность успеха.

Деньги решают не всё

До сих пор мы говорили о недвижимости как о сфере инвестиций. Но часто бывает, что инвестиционные цели: капитализация, прибыль, доходность или арендный доход – стоят не на первом месте или вообще не учитываются. Расскажу вам одну историю о таком случае.

История о большом проекте на Бали

У нас с женой есть друзья Дима и Катя. Они известные бизнесмены, которые создают онлайн-проекты в сфере образования. Пару лет назад они переехали на Бали. Насовсем, как они говорят. Ребята живут в Убуде, в центре острова, где много веганских кафе, которые мы с женой так любим, и где жизнь напоминает смесь российской деревни и калифорнийского города на побережье. Здесь есть и дикая природа, и плоды папайи и кокоса прямо на вашей веранде, и модные рестораны, и магазины органической еды и одежды.

И вот год назад Дима попросил у меня консультацию по вопросу инвестиций в девелоперский проект на Бали. Я всегда с радостью консультирую своих друзей и даже незнакомых людей, потому что мне любопытно, что еще нового происходит на многогранном рынке недвижимости. Мы с Димой созвонились, и он рассказал об идее.

– Слушай, я тут вложился в один проект, и сейчас у меня вопрос, увеличивать ли свою долю в нем. Давай я тебе расскажу ситуацию, и ты мне скажешь, как лучше действовать, – начал Дима, и я понял, что он уже глубоко в проекте и полноценную консультацию давать поздно. «Что ж, посмотрим, чем я смогу быть полезен», – подумал я.

– Мы тут познакомились с одним парнем, – продолжал Дима, – он немец, Эндрю, живет здесь десять лет, мы у него арендуем виллу. Так вот, он строит новый проект в Убуде, такого тут еще не видели. В нем полно жилых юнитов, а еще будет коворкинг на 260 мест и бассейн. А еще мы тут хотим построить виллы для себя и несколько вилл на продажу. Будем приглашать сюда предпринимателей со всего мира и…

– Дима, погоди, пожалуйста, – остановил его я. – Это все чудесно, но ты не мог бы сначала рассказать про основные показатели и экономику проекта? Для начала, сколько в нем метров?

– Ну, где-то тысячи три или четыре общих зон и еще сто юнитов жилья в первой очереди. Потом будет еще сто двадцать или сто пятьдесят. А еще мы виллы хотим, но это нужно землю докупить… А вкладываем мы, по оценке, 15 миллионов, а вторую часть, по оценке, 20 миллионов.

– А какой прогноз по строительным расходам? По доходам?

– Я не знаю, но там будет и кафе, и коворкинг, и еще доход от ретритов. Сложно все посчитать.

Тут я начал понимать, что дело плохо. В случае с недвижимостью, когда речь идет об оценке ее как бизнеса, у меня сразу срабатывает защитный механизм. Недвижимость очень легко оценивать: доходы от продаж минус расходы на строительство или выручка от сдачи в аренду минус затраты на эксплуатацию. Сразу понятно, какую прибыль или постоянный доход ты планируешь получить. А потом уже надо разбираться в деталях и проверять их. Но когда начинают звучать слова из рынка венчурных инвестиций, такие как «раунд», «оценка», «дисконт», обычно это означает, что вам пытаются продать несуществующую прибыль, которую иначе не обосновать.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

Пейзер Р. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса / Р. Пейзер, Д. Гамильтон. М.: Манн, Иванов и Фербер, 2014.

2

Согласно данным Savills World Research.