Заповеди Рокфеллеров. Американские банкиры у власти

Когда отец подписал договор лизинга в 1928 году, все считали, что проект начнет воплощаться в жизнь, как и планировалось с самого начала. Опера должна будет продать свое старое здание, а отец, купивший землю у Колумбийского университета, передаст свое право владения «Метрополитен-опера», которая возместит ему затраты, равные стоимости земельного участка плюс понесенные им расходы. После этого «Метрополитен-опера» профинансирует строительство нового здания, и отец окажется снятым с крючка финансовой ответственности за центральный земельный участок.

Короче говоря, отец рассматривал себя в данном проекте в качестве катализатора. Он считал, что для него это не является ни инвестицией в недвижимость, ни благотворительным пожертвованием. Он не планировал заработать какие-либо деньги на этой сделке, однако он также и не ожидал потерять на ней. Он знал, что между моментом вступления договора о лизинге в силу в 1928 году и тем моментом, когда территория окажется полностью застроенной, он понесет текущие расходы. Однако с учетом договоренностей о субаренде он рассчитывал ничего не потерять. На самом деле все получилось иначе.

* * *

Через год после того, как отец подписал договор об аренде с Колумбийским университетом, крах биржевого рынка полностью изменил ситуацию. В соответствии с эффектом домино первой упавшей костью стала «Метрополитен-опера». Совет директоров «Метрополитен-опера» обнаружил, что продать старое здание невозможно, и обратился к отцу с предложением типа «все или ничего»: если он не предоставит им землю безвозмездно и вдобавок к этому не поможет осуществить строительство здания нового оперного театра, они выйдут из проекта. Отец был возмущен этим и быстро отклонил это предложение.

Утрата возможности возведения оперного театра была достаточно плохим обстоятельством сама по себе. Однако с углублением экономического спада индивидуальные участники и компании, которые ранее проявляли интерес к строительству на других участках, также начали давать задний ход, включая компанию «Стандард ойл оф Нью-Джерси». Для отца это было наихудшим из всех сценариев. Колумбийский университет отказался пересмотреть условия договора об аренде или существенно изменить его. Отец оказался зажатым в схему аренды недвижимости на исходных условиях – при отсутствии субарендатора. Для университета, конечно, эта сделка представляла собой золотую жилу и была основным источником его дохода на протяжении последних 50 лет. Колумбийский университет держал отца на крючке и был весьма рад этому.

Ситуация, с которой столкнулся отец в первые месяцы 1930 года, носила угрожающий характер. Если бы он ничего не строил, то терял бы 5 млн. долл. в год (с учетом арендной платы, налогов на недвижимость и прочих расходов), что на протяжении 24-летнего срока договора об аренде составило бы около 120 млн. долл. Застройка участка без твердых обязательств арендаторов, однако, была связана с еще большим риском. Стоимость строительства для проекта такого рода была огромной, и с учетом состояния экономики не было никаких гарантий, что арендаторы найдутся после завершения строительства зданий.

В последующие годы отца будут хвалить за его мужество в связи с дальнейшим развитием этого проекта. Однажды он сказал своему другу: «Часто человек оказывается в положении, когда он хочет бежать, однако бежать некуда. Поэтому он идет вперед, в единственном открытом для него направлении, и люди называют это мужеством». Может быть, это и так, однако, тем не менее, отцу потребовалось большое мужество, чтобы выстоять перед лицом возникшей перед ним полной риска и неопределенностей ситуации. Внезапно он обнаружил себя втянутым в мир бизнеса, к которому у него не было особого интереса и для участия в котором у него не было особых способностей. Он еще раз столкнулся с возможностью не справиться с ролью, которая выпала на его долю, и не выполнить взятых на себя обязательств. Однако, как и тогда в Ладлоу, когда он был прижат к стене, он и сейчас принял вызов и начал неуклонно двигаться вперед для выполнения того, что должно быть сделано.

Отец проконсультировался с несколькими выдающимися архитекторами и строителями, работавшими вместе с ним над осуществлением исходного проекта, и было быстро найдено альтернативное предложение. Новый план создания того, что в настоящее время называют Рокфеллеровским центром, в отличие от первого проекта был рассчитан целиком на коммерческое развитие.

Для финансирования проекта отец договорился о 65-миллионном кредите от «Метрополитен лайф иншуренс компани» («Метлайф»). Это был самый большой кредит, который какая-либо страховая компания вообще выдавала до этого. Отец был взбешен процентной ставкой, составлявшей 4,5 %, и говорил всем и каждому, что Фред Эйкер, председатель правления «Метлайф», вынудил его выплачивать чудовищную надбавку. Однако это было лучшим, о чем ему удалось договориться, и высокий процент сам по себе был указанием на рискованность проекта. «Метлайф» также настояла, чтобы отец предоставил свои личные гарантии по кредитной операции, что делало его конечным гарантом как по арендному контракту, так и в отношении займа.

Заем, полученный от «Метлайф», обеспечивал решение проблем текущего финансирования, однако это не освобождало отца от его собственных финансовых обязательств по проекту. В 1930-х годах во время основного периода строительства на протяжении более чем пяти лет отец тратил на центр от 10 до 13 млн. долл. ежегодно; он финансировал эти затраты из своего личного дохода, а также за счет продажи нефтяных акций, иногда по сильно заниженным ценам. Затраты отца на строительство, налоги, платежи по лизингу и другим статьям проекта в период с 1929 по 1939 год достигли 125 млн. долл., что сегодня составляет более 1,5 млрд. долл. Может показаться удивительным, что, хотя отец прожил до 1960 года, он так и не получил никакого дохода с этой крупной инвестиции, вернув себе менее половины того капитала, который он вложил.

Однако затраты отца на строительство Рокфеллеровского центра не могут быть измерены исключительно в долларах. Как и в отношении всего, чем занимался, он отдавал всего себя для решения задачи, мучаясь по поводу незначительных деталей и внимательно руководя работой архитекторов и строителей. Постоянные волнения сыграли свою роль. У него стали появляться мигрени. Отец нередко возвращался домой в состоянии такого нервного истощения, что должен был отдыхать в течение часа, а то и больше на кушетке, и его нельзя было беспокоить до ужина. Он часто пользовался услугами шведского массажиста, что, казалось, приносило определенное облегчение. Он перенес несколько рецидивов бронхита и других заболеваний, которые, вероятно, обострились за счет того стресса, которому подвергался. Я вспоминаю, что отец чувствовал себя физически усталым на протяжении большей части этого периода, и они вместе с матерью проводили несколько недель каждой зимой в Таормине на Сицилии или в Тусоне, штат Аризона, где он пытался немного отдохнуть и расслабиться после мучительно напряженной работы.

Тем не менее он продолжал продвигаться вперед и в ходе реализации проекта создал тысячи рабочих мест для ньюйоркцев в период наибольшего обострения Великой депрессии. Лидеры профсоюзов громко высказывались о своей признательности отцу, и годами позже мои друзья в сфере строительства, такие, как Гарри Олбрайт и Питер Бреннен, все еще говорили о мужестве и щедрости отца с глубокой благодарностью.

* * *

Для того чтобы проект был жизнеспособным в экономическом отношении, отец нуждался в субарендаторах. Поворотным пунктом, безусловно, ознаменовавшим спасение проекта, было лето 1930 года, когда Дэвид Сарнофф, председатель совета директоров «Американской радиовещательной корпорации» («Рэйдио корпорейшн оф Америка» – РКА) и Оуэн Д. Янг, председатель совета директоров компании «Дженерал электрик», имевший контрольный пакет в РКА и также владевший компанией «Рэйдио-Кит-Орфеум» (РКО), крупным производителем кинокартин и владельцем сети кинотеатров во всей стране, согласились арендовать 1 млн. квадратных футов площади под офисы и студии в основном здании проекта по цене 2 долл. 75 центов за квадратный фут и выплачивать ежегодную арендную плату, составлявшую 1,5 млн. долл., за четыре кинотеатра, которые будут построены на территории. Имея такого крупного арендатора, можно было продолжить архитектурное планирование всего участка. Не менее важно то, что связь проекта по недвижимости с радио и кино, представлявшими собой две наиболее впечатляющие новые технологии той эпохи, создала ажиотаж и импульс, которые не были бы возможными в случае строительства «Метрополитен-опера». Когда было объявлено об этой сделке, Дэвид Сарнофф говорил с энтузиазмом о создании «Радио сити». Это название прижилось практически мгновенно.

Обеспечение участия Национальной радиовещательной корпорации (NBC) в качестве основного арендатора главного здания имело решающее значение, однако открытым оставался вопрос о других площадях. Конгресс согласился принять специальное законодательство, которое предоставляло беспошлинный статус для товаров, импортируемых фирмами, занимающими площадь в Центре, а ряд иностранных фирм заключили долгосрочные договоры об аренде в отношении нескольких меньших зданий. Это позволило продолжить строительство «Бритиш эмпайр билдинг» и «Ла Мэзон франсез», двух невысоких зданий, находившихся на Пятой авеню между 49-й и 50-й стрит. Пресса немедленно окрестила сад, находящийся между ними, как «Чэннел гарден», или «Сад на канале», имея в виду, что пролив, отделяющий Англию от Франции, по-английски называется Английским Каналом.

В Центре было огромное количество новых площадей, что привело к интенсивной конкуренции за арендаторов с другими владельцами недвижимости в средней части Манхэттена и в более отдаленных районах. Здание Крайслера и здание «Эмпайр стейт билдинг», завершенные в начале 1930-х годов, были особенно сильными конкурентами, поскольку находились поблизости, отличались превосходной архитектурой и располагали современными удобствами. На «Эмпайр стейт билдинг» были даже мачты для причаливания дирижаблей!

По мере приближения строительства Рокфеллеровского центра к завершению отец убедил компанию «Стандард ойл оф Нью-Джерси», в которой он по-прежнему был крупнейшим индивидуальным акционером, заключить договор о лизинге всех зданий, которые должны быть построены на исходной площадке. Другие компании и организации, с которыми отец имел тесную связь, также заключили арендные договоры. Например, «Чейз нэшнл бэнк» согласился открыть отделение на условии, что он будет обладать исключительными правами на банковскую деятельность во всем центре на протяжении нескольких лет. Рокфеллеровский фонд, Фонд Спелмана и «Индастриал релэйшнз каун-селорз» – отец был председателем правления каждой из этих организаций – также арендовали в Центре небольшие площади.

Несмотря на трудное начало, Рокфеллеровский центр получил всеобщее признание. Чистые и величественные линии его современных очертаний и декоративный стиль Art Deco плюс его подземные торговые центры, открытые площадки и сады на крышах зданий придавали ему простую красоту и элегантность и действовали на воображение, заставляя молчать даже наиболее строгих критиков.

Рокфеллеровский центр оказался чем-то большим, чем успешное архитектурное решение, – он стал парадигмой городского планирования, известной соблюдением высочайших стандартов безопасности и чистоты при одновременном акценте на творческий дизайн и эстетическую привлекательность. Во многих отношениях он лучше известен и более уважаем в качестве модели городского дизайна сегодня, чем в первое десятилетие после его постройки.

* * *

Хотя Рокфеллеровский центр оказался успешным в эстетическом и архитектурном плане, его финансовая жизнеспособность оставалась под вопросом на протяжении долгих лет. Крупнейшей проблемой, по крайней мере после выхода из Депрессии и возвращения страны к нормальной экономической жизни, был договор аренды с Колумбийским университетом. Попросту говоря, хотя отец, а позже мои братья и я сам владели зданиями, владельцем земли был университет. Договор об аренде предоставлял Колумбийскому университету необычную степень контроля в отношении обычных видов деловой деятельности – например, типов предприятий, которые могли находиться в Центре, и величине арендной платы, которую можно было взимать. Наиболее важным было то, что договор об аренде запрещал отцу без предварительного согласия Колумбийского университета продавать любое из зданий и все здания вместе, предлагать внешним инвесторам участие во владении или уступать сам договор об аренде любому другому лицу или корпорации. Отец пытался изменить ограничения, налагаемые договором, однако университет всегда отказывал в ответ на его просьбы. По существу, договор держал отца в заложниках, но это также относилось и к следующему поколению нашей семьи. Исходный договор об аренде был заключен на 24 года, до 1952 года, с тремя последующими опционами продолжительностью в 21 год каждый, потенциально на полный срок, немногим менее 100 лет. Правда, конкретные условия аренды, а также сумма оплаты за нее могли быть предметом отдельных переговоров каждый раз, когда надо было продлевать договор.

Наибольшим финансовым бременем для семьи было обязательство выплачивать арендную плату безотносительно к доходу, получаемому от арендаторов. Самая большая финансовая угроза нашей семье была связана с тем, что отец лично гарантировал договор – это обязательство перешло на моих братьев и на меня, когда мы купили акции Центра после Второй мировой войны. Кроме того, было еще несколько неудобных условий. Согласно одному из них отец должен был держать на специальном залоговом счете сумму, равную сумме арендных платежей за три года, инвестированную в казначейские облигации правительства США, которые приносили очень низкий процент прибыли. Согласно другому условию выплата дивидендов ограничивалась до тех пор, пока не выплачен весь исходный долг за Центр, что произошло лишь к 1970 году.

Все это означало, что на протяжении первых пяти десятилетий существования Рокфеллеровского центра семья практически не получала никакой прибыли на сделанные инвестиции, несмотря на то обстоятельство, что мой отец отдал этому проекту свои сердце и душу, а также значительную часть своего состояния.

Рокфеллеровское наследство

Как это ни странно может показаться, я никогда не считал чем-то само собой разумеющимся, что унаследую огромное богатство. Естественно, я знал, что отец был очень богатым человеком, однако также знал, что Депрессия нанесла ущерб его состоянию, как и состоянию всех остальных. Прекрасно помню, как получил письмо от отца во время первого года своей студенческой жизни, в котором он говорил, что если дела пойдут так и дальше, то весьма вероятно, мне придется «зарабатывать себе на жизнь». Хотя, возможно, подобного подхода можно было ожидать от большинства людей, более удивительно то, что такое суждение исходило от одного из богатейших людей в стране.

Я знал, что отец балансирует между многочисленными конкурирующими и даже противоречащими друг другу запросами, проистекающими из его обширных филантропических обязательств, подлежащих выполнению финансовых условий в отношении Рокфеллеровского центра, а также необходимостью обеспечить семью. Отец понимал, что мы нуждаемся в определенной степени экономической независимости, которую он должен был предоставить. Однако он считал, что все мы еще слишком молоды и беспечны, чтобы иметь дело с крупными суммами денег без совета и руководства. Его собственный отец не начал передавать ему значительные средства до тех пор, пока ему не исполнилось сорок лет, и, как я уже ранее отмечал, возможно, в исходные намерения деда и не входило желание оставлять ему вообще какую бы то ни было значительную часть состояния. Моя догадка заключается в том, что отец, наверное, предпочел бы подождать еще несколько лет, прежде чем решить, каким образом он осуществит распределение своего состояния.

Иронией судьбы является то, что налоговая политика Франклина Д. Рузвельта в отношении богатых убедила отца действовать таким образом, каким он поступил. Резкое увеличение налоговых ставок на дарение и наследство в 1934 году убедило отца, что, если он хочет предоставить нам средства к независимому существованию, у него нет альтернативы. Однако его реальные опасения относительно нашей зрелости и неопытности побудили его создать трастовые фонды с очень строгими ограничениями в отношении доступа к доходу и возможности траты основных сумм для всех бенефициаров.

Исходное намерение отца заключалось в том, чтобы предоставить каждому из его детей небольшой, но постепенно нарастающий доход до тех пор, пока нам не исполнится тридцать лет. Трастовые фонды были созданы для достижения именно этой цели. До достижения нами 30-летнего возраста весь доход из трастовых фондов, остававшийся после выплат, положенных нам, не реинвестировался, а распределялся среди нескольких заранее названных благотворительных организаций, к которым относились Рокфеллеровский институт и церковь «Риверсайд».

В 1935 году, первом полном календарном году, когда трастовый фонд начал действовать, я получил только 2400 долл., что составляло крошечный процент от гораздо большего дохода.

Этот доход предназначался для оплаты моих расходов на проживание и расходов в университете, помимо обучения – тогда это было 400 долл. в год, которые отец продолжал выплачивать на протяжении остающегося периода моих университетских лет. Иногда я обнаруживал, что наличности мне не хватает, и был вынужден обращаться к отцу с просьбой о предоставлении аванса. Он обычно рассматривал мои просьбы как повод поделиться своей мудростью и опытом.

В одном из писем, написанных мне в 1935 году, он с неодобрением отмечал: «Ты потратил значительно больше за этот период по сравнению с твоим ожидаемым доходом, который, как ты говоришь, представляет собой, конечно, недостаточное финансирование и является ошибкой… Ты несколько огорчил меня в связи с тем, что опять испытываешь финансовые трудности, которые ты, конечно, мог предвидеть. Когда ты получал 1500 долл. в год, трудностей у тебя не было. После прибавки трудности, вероятно, возросли. Старая пословица о том, что человек имеет тенденцию терять голову с растущим благополучием, – это очень правильная пословица. Я надеюсь, что теперь твои финансовые планы будут такими, что они не дадут возможности в будущем считать эту пословицу для тебя справедливой. Сумма в 400 долл. будет выслана сегодня на твой банковский счет».

* * *

В то время, когда были созданы трасты 1934 года, отец проинформировал Лоранса, Уинтропа и меня, что наши трасты будут содержать активы, значительно уступающие тем, которые он создал для матери и наших старших братьев и сестры. Отец направил мне письмо с объяснением его соображений. Оно дает хорошее представление о его чувствах в отношении опасной смеси молодости и денег: «Когда я впервые говорил с тобой относительно этого вопроса, я имел в виду создание трастовых фондов для трех младших сыновей в тех же размерах, что и для более старших детей. Подумав дополнительно, я пришел к выводу, что поступить так было бы несправедливостью по отношению к вам… Во-первых, поскольку это могло бы привести к тому, что вы окажетесь в положении, когда не будете знать, что делать, поскольку у вас внезапно возникнут тяжелые и относительно новые обязательства… Во-вторых, это… серьезно подорвет возможность постоянного направляющего влияния и совета со стороны отца на протяжении тех лет, когда формируется ваша личность, что является отцовской обязанностью».

Однако когда в 1935 году Конгресс повысил налоговые ставки на дарение и наследство, отцу пришлось изменить свою стратегию. Он нехотя решил, что, если хочет увеличить размеры трастовых фондов для трех своих самых младших детей, это следует сделать сейчас или никогда, и добавил дополнительные активы к нашим фондам, приведя стоимость каждого трастового фонда приблизительно к сумме в 16 млн. долл. Однако прошло еще несколько лет, прежде чем мне сказали о сумме моего трастового фонда.

В середине июня 1935 года отец писал мне незадолго до того, как Дик и я отправились в наше путешествие по Европе:

«Я предпочел бы не предпринимать этого шага сейчас, однако обстоятельства, вероятно, вынуждают меня сделать это. Знание того, как управлять собственностью и мудро обращаться с ней, лучше всего приобретаются при постепенном наращивании опыта. Эта мысль была основной в моем сознании в отношении тех актов дарения, которые я сделал в твою пользу. Я очень верю в тебя. Я знаю, однако, что ты никогда не дашь мне оснований пожалеть об этом.

С любовью отец».

* * *

Мой последний год в колледже был занят написанием дипломной работы по фабианскому социализму, ее название было «Обнищание глазами фабианцев». В ней я указывал на то, что традиционный европейский подход к бедности был основан на христианской концепции покаяния за грехи подаянием милостыни. Акцент делался на преимущества, получаемые в загробной жизни дарителями, а не на выполнение социальных обязательств перед людьми, нуждающимися в этом. Фабианские социалисты под руководством Беатрис Уэбб и Сиднея Уэбба придерживались противоположной точки зрения. Они рассматривали обеспечение минимального уровня жизни для каждого как фундаментальное право всех граждан и неотъемлемую обязанность государства.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.