Строим свой собственный дом с нуля до переезда

От автора

У вас в руках уникальная в своем роде книга. Я даже осмелился бы назвать ее путеводителем по малоэтажному строительству. Уверен, что до нее вы не встречали изданий, где настолько подробно были бы освещены все шаги на пути к переезду в свой собственный дом. Я практически в буквальном смысле проведу вас за руку через строительные джунгли. И в результате вы узнаете, как построить свой собственный дом: от идеи до переезда.

В книге собрана информация, которую я по крупицам собирал годы, изучая литературу, и несколько лет проверял на практике, воплощая собственную идею. Вам же достаточно уделить чтению несколько часов, чтобы свободно ориентироваться в теме малоэтажного строительства. Так что вы уже везунчики!

По прочтении книги у вас появится четкий план по строительству своего дома, который вы с легкостью сможете реализовать как с привлечением подрядчиков, так и собственными силами. Не удивляйтесь! Я постарался всё изложить максимально доступно. Уверен, что даже совсем новички смогут воплотить свою мечту о доме в реальность!

Поехали! Желаю вам полезного чтения и скорого переезда в свой дом!

Как пользоваться книгой

Книга построена таким образом, чтобы каждый этап строительства был для вас максимально понятным. В основной части вы найдете эти этапы – их всего 18. Каждая глава содержит теоретическую и практическую части, во второй я рассказываю о строительстве дома для моей мамы. Небольшие главы 19 и 20 – дополнительные – даны скорее в качестве послесловия, но касаются строительства непосредственно.

Также в 18 главах вы найдете основные мысли, советы и итог, включающий финансовые и временные затраты для данного этапа.

В момент реального строительства вам нужно будет просто пролистать главу, посвященную этапу, на котором находится ваша стройка. Но я советую сначала прочитать книгу целиком и взвесить свои возможности.

В книге есть ссылки с полезной информацией – советую воспользоваться ими. Я всегда открыт для общения, мои контакты указаны в конце раздела «Заключение».

Имейте в виду, что все изложенное в книге – это только мое видение ситуации в строительной сфере, я ни в коей мере не претендую на то, чтобы быть истиной в последней инстанции, и не навязываю свое мнение.

Все цены, указанные в книге, были действительны в 2017 году (в то время, когда я писал это руководство) в Вологодской области, где велось строительство дома для моей мамы. Так же, как и нормы и разрешительные документы. Помните про эти нюансы.

Предисловие

Когда-то – это было более 10 лет назад – я еще ничего не знал о строительстве, хотя мечтал о собственном доме с самого детства. И вот уже пять лет живу в нем со своей семьей. Как только я переехал, на меня посыпались вопросы о загородной жизни, строительстве, обслуживании и содержании дома. Я задумался: насколько мой опыт мог бы пригодиться тем, кто находится в самом начале пути? И, вспомнив себя, когда мне никто не мог подсказать, как делать правильно, к кому обращаться за консультацией, решил, что обязательно постараюсь помочь людям осуществить их мечту – жить в своем доме. Для меня это не просто цель, а личная миссия.

Мой же путь был очень непрост. И хотя меня поддерживала Марина, моя невеста, а потом жена, родители встретили наше общее желание жить за городом, в собственном доме, волной непонимания. Мы с Мариной, которая тоже всегда мечтала о своем доме, сразу отказались от мыслей об ипотеке и квартире в городе, а решили начать копить на строительство дома. Но родители не были с нами, с будущими соседями пришлось вступить в судебные тяжбы, и никого, кто мог бы поделиться своим опытом или просто поддержать. Но я не терял духа, был твердо намерен построить дом для своей семьи!

Я старался получить как можно больше практической информации от владельцев загородных домов и при любом удобном случае напрашивался в гости, чтобы «примерить» их дом на себя. Я искренне благодарен тем, кто от души рассказывал свои истории о строительстве и загородной жизни. Это в дальнейшем очень помогло мне набросать эскиз моего будущего дома.

Конечно, пришлось изучить массу технической и законодательной литературы, но этого оказалось недостаточно. И основные моменты я решал по ходу строительства, ошибаясь и исправляя свои ошибки, теряя деньги и время.

Теперь я могу проанализировать свои промахи и точно сказать, почему допускается огромное количество ошибок. Мы ленимся изучать информацию, которая в дальнейшем сбережет нам уйму времени и нервов. И часто мы просто спрашиваем совета у «бывалых» – у них же больше опыта! Но зачастую «бывалые» сами действуют, так сказать, по старинке, без большого практического опыта и теоретических знаний, без понимания строительных норм и правил. И результат получается соответствующий.

Советы, безусловно, важны. Только нужно обращаться к профессионалам в этой сфере. Затраты на специалистов на начальном этапе, перед строительством, копеечные по сравнению с затратами, на которые можно влететь в перспективе.

Я же в свое время допустил, наверное, все возможные ошибки, начиная с самого начала строительства. Поэтому в свою книгу я включил все основные этапы, на которых можно столкнуться со сложностями.

***

Большинство из нас находится под влиянием навязанных стереотипов, например, что строить нужно каменный (капитальный) дом, непременно большой, чтобы все, что не умещалось в квартире, здесь можно было наконец-то разместить; с крутой архитектурой, чтобы внутренний мир хозяев отражался в эркерах, арках – словом, в сложных экстерьерных формах.

Моя же философия строительства – это простые, типовые одно-, полутораэтажные дома, с простой двускатной крышей. Из доступных материалов и на «легких» фундаментах. Со сроком возведения максимум до одного года. И не дороже однокомнатной квартиры в небольшом городе. Я считаю, что строиться надо легко и быстро, а остальное время тратить на воспитание детей, путешествия, спорт, любимые увлечения!

Поняв и приняв эти простые истины, вы сможете быстро и недорого построить собственный дом и поселиться в нем всей семьей. И надеюсь, моя книга вам в этом поможет.

После нескольких лет, посвященных строительству своего дома, я решил связать свою основную деятельность со стройкой и открыл строительную фирму. Как показывает мой опыт, большинство людей недооценивает или переоценивает свои возможности, поэтому дома часто стоят «недостроями» долгие годы. Или же, изначально не определившись с потребностями своей семьи, хозяин-строитель вечно делает пристройки к основному зданию, постоянно увеличивая площади. Каждый из вас наверняка видел такие дома.

Так, одни в целях экономии строят маленький дом, а потом усердно пристраивают к нему дополнительные помещения, и в результате получается нечто несуразное. А другие, насмотревшись заграничных фильмов, мечтают об огромном особняке, имея семью из трех человек. И затем, естественно, сталкиваются с проблемой обслуживания, непомерными расходами на коммунальные платежи, содержание дома и участка. Если такой дом-особняк вообще бывает построен.

Но есть и те, кто прекрасно понимает, какой дом нужен его семье, четко планирует его строительство, готов к стройке финансово и зачастую сам обладает неплохими знаниями в данной области. Такие люди строят внушительные дома за год-два, вкладывая в строительство большие деньги и привлекая в подрядчики строительную организацию.

Вот такие примеры неудачного и, напротив, успешного (за счет больших вложений) строительства рождают миф, что построить дом – это сложно и дорого, вызывают недоверие к загородному строительству, которое в сознании обывателя приравнивается к авантюрному предприятию. Мечтают-то о доме многие, но решаются на строительство единицы!

Всё это во многом связано с присущей россиянам надеждой на авось и неумением планировать, аналитически подходить к большим задачам. Но при этом я уверен в том, что в нашей стране каждый может позволить себе красивый, теплый и надежный дом, не дороже стоимости квартиры. Мой опыт это доказывает.

Дом – это абсолютно реальная цель для большинства из вас. Раз это получилось у меня, значит, и вы сможете!

Итак, если вы мечтаете о доме, но так и не сделали ни единого шага на пути к мечте – эта книга 100% для вас. Но при этом она будет полезна строителям и инвесторам, которые могут примерить на себя новый способ инвестирования в малоэтажное строительство.

Сравнивая рыночную стоимость моего дома площадью 140 кв. м со стоимостью двухкомнатной квартиры 53 кв. м в центре нашего города, я понимаю, что 10 лет назад принял абсолютно правильное решение.

***

Прямо сейчас я назову вам этапы, которые необходимо пройти в индивидуальном строительстве (более подробно они представлены в книге). Вам предстоит:

– разработать предварительный проект, определив реальные потребности вашей семьи и оценив финансовую составляющую;

– выбрать подходящий участок для строительства;

– получить необходимые документы;

– разобраться с коммуникациями;

– утвердить проект;

– получить разрешение на строительство;

– составить четкий план работ, смету на дом;

– определиться с подрядчиками и поставщиками материалов;

– собрать необходимый инструмент;

– подготовить участок к строительству;

– построить фундамент;

– возвести стены и крышу;

– провести коммуникации;

– сделать внешнюю обшивку стен;

– вставить окна и двери;

– произвести внутренние работы;

– сделать финишные работы;

– организовать благоустройство;

– переехать в дом – та-дам-м-м!

Многие после этого списка решат, что я слишком их обнадежил, говоря, что дом своими силами – это возможно и не слишком уж трудно.

Вы скажете: проще купить готовый дом. Благо сейчас на рынке загородных домов достаточно большой выбор, чего не было раньше. Однако выбрать достойный дом по цене и качеству произведенных строительных работ очень тяжело. Можно купить кота в мешке: многое вы не сможете оценить, и потом ваши ожидания окажутся обмануты. Продавец, разумеется, даже зная недостатки дома, не скажет вам о них. Но если уж вы решились покупать готовый дом, а не строить его, я бы советовал вам приобретать недостроенный дом, пригласив для его оценки строительного эксперта и изучив наличие всех имеющихся документов. В таком случае вы заранее будете знать об огрехах строительства и сможете принять решение «с открытыми глазами». Это гораздо лучше, чем расхлебывать проблемы, которые могут проявиться через несколько лет.

Но лучше не бояться и строиться самим!

А, кстати, вы знаете, что с 1 марта 2015 года вступили в силу поправки к Земельному кодексу, благодаря которым можно бесплатно получить землю для ИЖС? Эти поправки направлены на развитие и освоение земель и, по идее, должны способствовать значительному снижению рыночной стоимости участков. Это говорит о том, что сейчас в стране наступило лучшее время для начала строительства.

Я считаю, что в России масса возможностей для строительства своего дома, и вот причины, по которым не стоит отказываться от этих возможностей:

– у нас не такие суровые законы, как в некоторых странах, где вас штрафовали бы за «недострой», отклонения от строительных норм, ставили бы жесткие сроки на возведение объекта;

– множество вариантов для экономного строительства;

– никто не запрещает строиться своими силами без специального образования и опыта;

– есть поддержка от государства (материнский капитал, выделение леса и др.).

В некоторых странах даже мечтать не могут о своем доме, а мы сейчас имеем все возможности, но ими не пользуемся!

Я должен предупредить вас, что любой застройщик непременно столкнется с трудностями. У каждого они будут свои. Главное – двигаться вперед с пониманием, что все через это проходят. А значит, у вас обязательно всё получится!

Лично у меня строительство заняло целых шесть лет! А всё потому, что я просто хотел построить свой дом, но точной цели ни по времени, ни по бюджету не ставил. Также не было у меня и четкого плана строительных работ. Про смету, последовательность работ и график я вообще не думал. Всё решалось по ходу работ.

Здесь, в этой книге, чтобы вам всё было еще более наглядно, поставлена четкая практическая цель – построить дом для моей мамы за один строительный сезон, три – шесть месяцев, стоимостью не более 700 000 руб., начиная с самого нуля.

Глава 1. Предварительный проект

В каждом человеке скрыта мудрая сила строителя,

и нужно ей дать волю развиться и расцвести.

Максим Горький

С чего же начать строительство дома? С получения знаний, конечно! И знания эти черпать нужно отовсюду. Из чтения соответствующих страниц интернета, книг, журналов, строительных норм и правил, законов о строительстве, строительных выставок, форумов. В общении с профессионалами, посещая готовые дома, магазины и рынки строительных материалов.

Вам сильно повезло – базовый источник знаний у вас перед глазами. Правда, я должен вас предупредить: одного информационного источника всегда мало. Все люди думают и доносят мысли по-разному. Поэтому, если вы дополнительно получите информацию, полезную для строительства, еще минимум из двух источников, вы будете огромными молодцами!

Главная задача этой главы – четко выявить основные потребности семьи, задумавшей строить дом. Не выдумки и причуды, а именно потребности. Такие как:

– количество людей, которые будут постоянно проживать в доме;

– часто ли будут приезжать гости и родственники и сколько гостей нужно будет размещать одновременно;

– необходимые дополнительные помещения (кладовки, гардеробные, комната для стирки и сушки белья, бойлерная) и т. д.

Чем больше вы будете смотреть домов (неважно, в интернете или журналах), тем больше собственных вариаций возникнет в вашей голове. Но в мечтах о будущем доме не забывайте о таких важных моментах, как расходы на отопление и содержание, обслуживание, ремонты и уборку, особенно когда будете представлять себе виллу.

После определения основных потребностей мы должны понять:

– когда мы хотим переехать в свой дом;

– какими финансовыми накоплениями располагаем или на какие можем рассчитывать в ближайшем будущем.

Сумма потребностей, желаний и возможностей даст наиболее ясную картину, на что реально можно рассчитывать.

Приведу пример. Семья с двумя детьми – сыну 13 лет, дочке 7 лет – и собакой проживает в двухкомнатной квартире, мечтая о загородной жизни в своем доме. Конечно, у каждого из детей должна быть отдельная комната. И хорошо бы иметь большую гостиную, столовую и кухню. Обязательны закрытая веранда и открытая терраса, учитывая переменчивую погоду северо-запада России. А еще нужны сауна, бойлерная, несколько кладовых, помещение для стирки и сушки белья. Такой дом по площади выйдет более 180 кв. м. Но это тоже не всё! Хочется много света, поэтому надо сделать второй свет и большинство окон первого этажа в пол. И самое главное: семья так устала от жизни в городе, где взгляд то и дело натыкается на серые однотипные многоэтажки, что хочется свой дом сделать чуть ли не шедевром архитектуры. Он должен быть красивым, выделяться среди остальных, модным, в духе современных тенденций.

Теперь разберем реальное положение вещей. В семье двое разнополых детей. На 50 кв. м ютятся четверо человек и собака. Свободных денег на строительство – около двух миллионов, и еще не куплен участок под дом. Ежегодно семья может дополнительно вкладывать в строительство около 600 000 руб. Построиться надо как можно раньше, за год-два, так как детям нужны свои собственные комнаты. Не за горами то время, когда сыну исполнится 18 лет, и он может круто поменять свою жизнь.

Каков же вывод? Надо забыть об архитектурных изысках и подобрать простой красивый проект из типовых массовых вариантов. Любые изыски добавят значительное увеличение стоимости и на этапе проектирования, и на этапе строительства. А с нашими реалиями, когда хороших строителей, как и мастеров по ремонту премиальных автомобилей, днем с огнем не сыскать, возникнут сложности с воплощением проекта. Можно взять пример с финнов и немцев – посмотрите проекты их архитектурных бюро: всё просто, красиво и функционально.

Оптимальный по площади дом для такой семьи – 100‒130 кв. м. Ведь они смогли расположиться как-то на 50 квадратах, значит, и на 130 точно всё разместится.

Итак, вот необходимые шаги:

– найти подходящий для семьи, простой в архитектурном плане проект;

– просчитать его исполнение с применением разных строительных технологий (газосиликатные блоки, клееный брус, каркасная технология);

– выбрать оптимальный вариант по бюджету и по времени, которое займет строительство с применением той строительной технологии, на которой будет остановлен выбор.

Конечно, имеет смысл прислушаться к своему вкусу и видению, но глупо выбирать усложненный проект (при ограниченном бюджете) и, наоборот, строить сарай без проекта, который в вашем понимании должен выглядеть в стиле модерн.

Исходите из принципа достаточности, из вашего финансового положения и сроков, которые вы (честно признайтесь самому себе, сколько можете ждать) готовы отвести на строительство. И в то же время не старайтесь выбрать маленький проект по квадратуре, чтобы потом не пристраивать дополнительные метры, живя на вечной стройке.

Почему все, о чем я написал выше, важно? Потому что в погоне за мечтой зачастую проходят годы, а комфортное жилье для своей семьи так и остается проблемой.

Самое время рассказать вам о строительных технологиях. Один из важных вопросов здесь – показатели толщины стен для разных строительных материалов с учетом постоянного круглогодичного проживания (важно следовать СНиПу по энергоэффективности зданий). Эти же показатели для дома, предназначенного к сезонным выездам, приведу ниже (в табл.).

Мой опыт показывает, что большинство хотят построить капитальный дом, поэтому отдают предпочтение блочным материалам. А самый популярный сейчас на рынке материал – газосиликатные блоки (рис. 1). Это хороший вариант. Для центральной части России достаточно использовать блоки марки М500 толщиной 300‒400 мм, без дополнительного утепления. Для строительства в более суровых климатических условиях потребуется дополнительное внешнее утепление стен.

Рис. 1. Стена из блоков

Такой материал доступен по стоимости, но придется предусматривать бóльшие расходы на кладку блоков, а затем на внешнюю облицовку и внутреннюю обшивку стен. По технологии газоблоки должны «дышать», поэтому делают либо вентилируемые фасады, либо обрабатывают «дышащей» штукатуркой с последующей окраской. Все эти работы лучше делегировать профессионалам или привлекать мастера для контроля работ, что, естественно, вызовет существенное удорожание строительства. Самим проводить такого рода работы без необходимого опыта в строительстве бессмысленно. Для дома из такого материала необходим надежный ленточный или плитный фундамент.

Данную технологию можно использовать при достаточном бюджете и если вы не ограничены во времени. Хотя за один строительный сезон, используя данный материал, построиться реально.

Следующие материалы, которые мы рассмотрим, – клееный и профилированный брус.

Клееный брус (рис. 2) – очень крутой материал. Он надежный, экологичный (если, конечно, производитель использует качественный клей), красивый. Стены можно собрать быстро. Не требуются усадка, финишная и внутренняя отделка. В принципе нужна только окраска внутри и снаружи. Ну и бригада с хорошими руками для сборки дома. А кровля и перекрытия собираются по каркасной технологии. Единственный минус клееного бруса – достаточно высокая цена за кубический метр. И дороговизна хороших красок для фасада. Под хорошими красками я подразумеваю финские краски.

Рис. 2. Клееный брус

Чуть ниже в этой главе в сравнительной таблице материалов вы увидите, что дом, например, по каркасной технологии, с внутренней и внешней отделкой, выходит дешевле. Но если вопрос цены не принципиален, то клееный брус – отличный материал! Стоит обязательно учесть, какая толщина бруса подходит для климата вашей местности, а не гнаться только за более выгодной ценой материала.

Отмечу, что для климатических условий центральной части России толщина стены из клееного бруса должна составлять 175‒200 мм. Предпочтительно использовать 200 мм. Можно ставить такой дом на свайные металлические или бетонные, а также ленточные и плитные фундаменты.

Совсем иные характеристики имеет профилированный брус (рис. 3). Этот материал требует усадки, она происходит за один-два года. Профилированный брус дешевле, чем клееный, но подвержен появлению многочисленных трещин, что влияет не только на внешний вид, но и на удержание тепла в доме. Для Москвы и Московской области толщина профилированного бруса должна была бы составлять около 500 мм. Но стандартная его толщина – 150, 200 мм, поэтому, если вы выберете этот материал, вам придется дополнительно утеплять стены с внешней стороны. Таким образом, толщина стены из профилированного бруса может составлять 150 мм +100 мм утеплителя либо 200 мм +50 мм утеплителя.

Рис. 3. Профилированный брус

Так как этот материал подвержен усадке, то строительные работы правильно производить не за один сезон. Для данного типа домов подойдут те же фундаменты, что и для клееного бруса. Кровля, перекрытия также выполняются по каркасной технологии. Покупать данный материал необходимо только качественной камерной сушки. Ну и осталось упомянуть, что стены внутри дома потребуют окраски. А снаружи необходимо будет сделать отделку, чтобы защитить утеплитель.

Есть нюанс, который необходимо учитывать при использовании клееного и профилированного бруса: электрические провода по стенам дома, ведущие к розеткам и включателям (рис. 4). Так что нужно отдельно заботиться об эстетике внутри помещений: делать некую маскировку проводов, например, использовать ретростиль либо закрывать провода в кабель-туннели и плинтуса. Мне самому этот момент не нравится.

Рис. 4. Внешняя проводка

Вы, скорее всего, задаетесь вопросом, почему я не рассказываю о таких материалах, как простой брус, бревно, монолитные стены по технологии несъемной опалубки, СИП-панели, кирпич, экоматериалы типа соломы и т. д. Я просто не советую использовать данные материалы. И вот почему.

Брус и бревно дают сильную усадку. Приведу пример из жизни. За два года стена из бревна высотой 3 м дала усадку на 15 см (рис. 5). Брус часто уводит, и собрать его идеально тяжело. Нужно привлекать бригаду рукастых трудяг. Более того, для постоянного проживания необходимо утеплять дом снаружи, ну и обшивать. И всё потому, что дерево – материал живой. Оно растрескивается, и сквозь эти трещины будет уходить до 70% тепла. Под бревном я имею в виду как простые окоренные, так и оцилиндрованные (идеально ровные в диаметре после выхода из-под станка) бревна.

Рис. 5. Усадка стены дома из бревна и бруса

Монолитные заливные стены, например стены из бетона с наполнением полистирольными гранулами (рис. 6). По технологии строится несъемная опалубка из надежных материалов, например из цементно-стружечной плиты (ЦСП), которая крепится на металлический каркас легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК). Затем готовится раствор единой консистенции и заливается по горизонтали каждые 40‒100 см снизу вверх. Лично мне кажется, что в этой технологии слишком много работ, которые придется выполнять своими силами. А еще грязи. В итоге всё это выйдет недешево и займет много времени. Более того, своими силами почти нереально изготавливать каждую порцию бетонного раствора со стопроцентной точностью. Да еще технологически правильно выполнять заливку, обеспечивая абсолютно равномерное распределение смеси. А большинство застройщиков сами берутся изготавливать раствор, что впоследствии неминуемо отразится на качестве стен. Бетонные растворы с таким наполнителем не делают производители.

Рис. 6. Монолитная стена с несъемной опалубкой