Как купить свои первые десять домов в США? И продолжить их покупать один за другим

Как перепрыгнуть этот первый и самый трудный барьер?

Прежде всего надо понимать, что покупка недвижимости, это не покупка пачки орешков в шоколаде за три доллара на кассе в магазине. В магазине при отсутствии денег вам просто её не продадут. Разговаривать не о чем. Без вариантов. Или есть деньги – есть товар, или нет денег – нет товара.

С недвижимостью, к счастью, все работает иначе. Процесс покупки разбит на несколько шагов и растянут по времени на несколько недель.

От момента, когда вы с продавцом пожали руки и договорились о сделке устно (или письменно) до момента, когда вы должны положить чек на стол – проходит иногда восемь недель или даже более!

В течение этих нескольких недель сделка находится «под контрактом» (under contract or pending status). Завершиться все должно на closing day.

В этот день title agent (attorney) положит на стол все бумаги, которые подпишет продавец, покупатель. Он все объяснит, все цифры приведёт в порядок и проследит, чтобы все стороны получили свои чеки и документы. Также он нотаризует то, что должно быть нотаризовано и отправит в county recorder of deeds то, что должно находиться в публичном доступе.

Но инструкцию для title agent покупатель и продавец создают сами. Это договор купли-продажи (purchase and sale agreement).

Этот договор может быть сложным (такой жуткий на 18 страниц мелким шрифтом с десятками пунктов и оговорок) или простым. Вы можете взять салфетку и написать:

Purchase and Sale agreement

Seller продаёт Buyer недвижимость с parcel number таким-то и адресом таким-то за вот столько _______ долларов. Дополнительные условия смотрите в приложении А.

Даты, подписи сторон.

(С этого момента сделка «под контрактом»)

Что это значит для продуманного инвестора?

Это значит, что можно саму сделку (и эту салфетку) продать другому инвестору, который ищет именно такие цифры и именно такой объект. И, поверьте мне, продать сделку инвестору проще, чем продать сам дом какому-нибудь придирчивому покупателю!

Почему?

Потому что наша сделка under contract имеет в себе приличный потенциал прибыли.

Пример:

Я нашел дом с FMV $400K (дому нужен ремонт, он в другом штате. Мне это не подходит).

На доме есть ипотека $300K.

Налицо потенциал прибыли, верно?

Я делаю офер $320K, и мы подписываем бумаги с владельцем. Я знаю, что владельцу очень нужны $20 тысяч наличными и он их рассчитывает получить на клозинге.

Веду переговоры так, чтобы он понял, что $300 тысяч ипотеки будут погашены немного позднее, когда мы продадим дом. Возможно, через 6 месяцев.

Владелец говорит, что нет проблем, если мы будем все это время платить счета по ипотеке своевременно.

Итак: у меня лежит в кармане контракт на прибыль $80 тысяч (минус расходы на ремонт, клозинг и holding costs).

Я делаю короткое текстовое объявление на паре сайтов и указываю, что имею недвижимость под контрактом, в которой есть $50 тысяч прибыли.

В графе your investment is:

$20K for seller (этот чек продавец получит на клозинге),

$20K is assignment fee (это мой чек, который я получу от инвестора),

$10K estimated repairs (это примерные расходы на ремонт. Более точно – инвестор сам там на месте разберется).

$300K is Existing financing on the property (оговоренная ипотека, которая идет прицепом к этой недвижимости).

Как видит это инвестор?

Прежде всего, вам нужно знать, что инвесторов на рынке много. Очень много. Их так много, что вы можете стать на площади перед Home Depot и крикнуть:

– Эй народ, у меня есть сделка под контрактом! Вкладываешь $50 штук и получаешь $50 штук прибыли!

И к вам тут же начнут подходить люди и просить визитку…

И вы будете жалеть только о том, что у вас нет с собой несколько папок с подобными сделками. Да вы бы продали всё прямо сегодня!

Почему я настолько уверен в том, что говорю? Потому что обычная рутина для инвесторов/флиперов – это покупка домов за 60—70 центов на доллар, затем ремонт и перепродажа.

То есть он был бы счастлив купить подобный дом за офер $300 тысяч наличкой, чтобы затем отремонтировать и продать за $400k. И заработать в лучшем случае $60 тысяч.

Отношение прибыли к инвестменту 60K/300K. То есть 1/5 или 20 центов на доллар. Я же ему продаю сделку с отношением 50K наличкой к 50K прибыль. То есть 1 к 1. Это в пять (!!!) раз лучше, чем его традиционная математика. И именно это делает инвестора любого уровня crazy как только он видит эту сделку.

Для него это – все равно, что найти на дороге 50 тысяч!

Я вас научу в моем курсе, какие бумаги нужно подписать, как сделать так, чтобы инвестор не обошёл вас и не купил сам у владельца этот дом. Вы также будете знать места, где инвесторы ходят просто косяками и не знают, куда отправить чек.

И, поверьте, если вы ему (инвестору) принесете подобную сделку, он будет умолять вас следующую такую нести сразу к нему и не звонить больше никому

Итак, первые деньги вы в этом бизнесе можете сделать, если вы знаете, как вести переговоры с владельцем и знаете, как структурировать подобные сделки. Вы должны четко понимать, что подписывает владелец дома, что подписываете вы и что нужно подписать с инвестором-покупателем.

Вам также не нужно жадничать.

Представьте себе, если бы в той же сделке я хотел получить не $20K, а $35K. И таким образом я сократил бы для моего покупателя потенциальный приз до 35 тысяч в то время, как его расходы были бы на $15K больше, то есть $65 тысяч. Такую сделку все равно можно продать, но уже не так легко, как прежнюю.

Правильное структурирование сделки.

Представьте, что я не договорился о продлении subject to финансирования на этой недвижимости. В таком случае покупателю на клозинг пришлось бы принести $300 тысяч + $20 тысяч ради покупки.

Было бы это интересно моему инвестору? Нет.

Было бы ли это интересно хоть кому-то? Да. Человек, который рассматривает покупку дома для себя лично, явно был бы заинтересован. Дисконт 20 процентов всё-таки. Но именно такого клиента для конкретного дома пришлось бы искать в течение недель. Я могу не успеть это сделать до клозинга. Есть также другая проблема: такие розничные покупатели довольно придирчивы.

Вам придется делать несколько показов дома для инспекций, возить туда новых людей. Как-то объяснить этот процесс продавцу.

Неудобно и почти нереально на практике.

В то же время опытный инвестор из другого штата может легко купить у вас дом «не глядя». Он просто понимает, что прибыль все равно покрывает риски. А сделка уйдет быстро, если он не подпишет с вами контракт сегодня.

Некоторые люди становятся серийными wholesaler – ами. Они совершенствуются в маркетинге. Им нравится, когда у них всегда несколько сделок на рабочем столе. Они строят список cashbuyers и каждую новую сделку просто рассылают по этому списку и продают ее буквально за считанные часы.

Но я это рассматриваю только, как:

– Запасной план, если у меня оказалась под контрактом сделка, которая мне лично не подходит по какой-то причине.

– Как вариант действий, если бы я начинал бизнес с нуля и не имел оборотных денег вообще.

У этого метода есть также минус: вы должны скрывать от seller свои намерения перепродать контракт. В этом нет ничего страшного, но обычно владелец считает, что вы у него забрали некую часть его дома в процессе переговоров, а теперь вы хотите сделать деньги как middle man. Посредников никто не любит.

Нет никакой проблемы, если seller узнает уже на клозинге, что дом идет к другой компании. Вы можете всегда сказать, что это ваш финансовый партнер и вы вместе финансируете этот проект.

Допустим, вы сделали первые деньги. У вас появились $5—10 тысяч на развитие дела.

Теперь давайте перейдем к «настоящим» сделкам. Где вы сами (ваша компания) становитесь покупателем и получаете Deed на недвижимость.

Покупка дома с LTV 80%. Классика, которая будет у вас появляться чаще всего.

«Азимов, что это за бред? Как можно купить приличный дом в США за 10 долларов?»

Именно такой комментарий я получил от подписчика в 2018 году, когда я первый раз вывесил видео, показывающее, как я взял под контракт дом с down payment 10 долларов.

На самом деле это было в моем бизнесе в дальнейшем еще несколько раз. Нужно только, чтобы соотношение mortgage/value было 8/10 или около того (то есть 80% Loan to Value) на искомом объекте.

Сумма в 10 долларов ставится в контракт потому, что там нельзя написать просто ноль долларов. Не зацикливайтесь на этой десятке.

Посмотрите лучше на этот пример:

(маркет цена дома около $220K, мне нужно купить его не дороже $176K с первым взносом в 10 долларов):

– Джон, за сколько вы купили этот дом пять лет назад?

– $180 тысяч.

– Скажите, это ведь был FHA loan, верно?

– Да.

(я понимаю, что они дали тогда down payment 3.5%, то есть $7 тысяч плюс клозинг. И у них снова сегодня проблема с ипотечными платежами).

– Как вы думаете, сколько сейчас стоит ваш дом, если вы его поставите на маркет? – спрошу я.

– Думаем, что где-то $215—220 тысяч должен стоить (это они с Zillow взяли).

– Хорошо, сколько нужно потратить на подготовку дома к продаже и ваш переезд в другое место?

(после 20 минут обсуждения выясняем, что 5 тысяч на ремонт до идеала и 2 тысячи на переезд, плюс $4 тысячи на рент и security deposit на новом месте).