ЖКХ: вопросы и ответы. 5-е издание

Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, указанным в ст. 36 ЖК: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме.

Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в помещении, также относится к общедомовому имуществу. Такой вывод суда вполне объясним, если учитывать, что трубка – это принадлежность главной вещи (домофона). По правилам ст. 135 ГК принадлежность следует правовой судьбе главной вещи.

Необходимо отметить, что в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 №10686-АТ/04 ведомство допустило ошибку. Минстрой ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления (ч. 9 ст. 161 ЖК). Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация.

Дополнительно важно учитывать, что домофон входит в состав общего имущества дома независимо от решения общего собрания. В п. 1 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491 установлено, что состав общего имущества дома определяется решением общего собрания. Однако это не означает, что только решением собрания определяется правовой статус имущества как общего. Нет, статус имущества как общего определяется по наличию признаков из ст. 36 ЖК. Для чего же нужно решение общего собрания? Это решение требуется для определенности в вопросах управления домом.

Аналогично, например, та же норма предусматривает, что состав общего имущества может быть определен органом местного самоуправления. Получается, что может быть два состава общего имущества? Да, формально это возможно. Но это не означает, что одно и то же имущество одновременно является (по решению общего собрания) и не является (по решению органа местного самоуправления) общим имуществом. Нет, имущество будет общим (или не будет таким) в силу наличия (или отсутствия) признаков, определенных законом. А вот общее собрание утвердит уже перечень общего имущества для цели управления домом. Так же как орган местного самоуправления утвердит свой перечень «в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации».

4. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество дома?

Важность данной проблемы объясняется следующим. Если радиаторы отопления – это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех помещений в доме. Другими словами, радиатор стоит в одном помещении, а платить за него должны собственники всех остальных помещений в доме.

Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник того помещения, в котором он установлен. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?

И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:

– радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;

– если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то радиаторы не являются общим имуществом. Подтверждается это письмами Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 и Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07. При этом отключающие устройства должны позволять полное проводить отключение. Наличие только одного запорного устройства (на одном стояке) не позволяет отнести радиаторы к имуществу собственника помещения и такие радиаторы являются общедомовым имуществом.

Обратите внимание, что в Письме Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 ведомство ошибочно полагает, что отнесение имущества к общему производится на основании решения общего собрания, договора управления. Режим общего имущества возникает только в силу закона, а закрепление состава общего имущества в договоре управления носит организационный характер, но не предопределяет статус имущества как общедомового.

5. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?

От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.

Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник жилого или нежилого помещения в доме не должен.

Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники тех помещений, в которых они используются (ст. 210 ГК РФ).

Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы (п. 5 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491). Поэтому краны обслуживают более одного помещения.

Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за обслуживание или замену запорно-регулировочного крана.

К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 №КАС12—25.

6. Что такое придомовая территория?

Собственникам помещений в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т.д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?

Ответ на данный вопрос содержится в письмах Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416, от 20.01.2010 №Д23—124. Вот основные указания ведомства.

Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома.

Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.

Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?

В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.

Что из этого следует? Закон не устанавливает конкретную площадь для всех домов. Площадь земельного участка определяется для каждого дома самостоятельно. При этом используются как сведения из имеющихся документов, так и учитываются фактические обстоятельства.

Площадь участка под домом определяется границами, которые устанавливаются в ходе межевания участка. Общие требования к образованию земельных участков установлены в ст. 11.9 ЗК.

Дополнительно важно учитывать, что согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 придомовые территории – это

«территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».

7. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?

Вопрос часто возникает у собственников квартир и нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов.

По сути, собственники помещений на первом этаже не пользуются лифтом, как это делают, например, собственники квартир на вторых этажах и выше. Однако требование закона неумолимо: платить за лифт должны все.

Лифт является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Лифт обслуживает более одного помещения в доме. Неважно, каких помещений: на первом, втором или третьем этажах.

Содержать общее имущество – это обязанность собственников всех жилых и нежилых помещений в доме (ст. 39 ЖК РФ). Так как лифт является общедомовым имуществом, то и платить за содержание лифта должны все собственники. Подтверждением этому выступает Письмо Минрегиона РФ от 04.12.2013 №22438—11/РД-ОГ, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 №22.

При этом надо различать понятие «собственник лифта» и «владелец лифта». Для цели обслуживания лифтов в многоквартирных домах владельцами лифтов определены управляющая организация, ТСЖ, ЖСК (п. 3 Постановления Правительства от 24.06.2017 №743).

8. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?

К общему имуществу относятся такие нежилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более помещений в доме. При этом нежилые помещения не должны носить исключительно технический характер. Об этом сказано в Определении Конституционного суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О.

Также суд отметил, что некоторые помещения, хоть и являются нежилыми, но к общему имуществу не относятся. То есть нельзя все нежилые помещения считать общим имуществом, необходимо определить используются ли эти помещения для обслуживания двух и более помещений в доме.

Обращает на себя внимание следующий пример, приведенный Конституционным судом:

«в решениях арбитражных судов по делу товарищества собственников жилья… указывалось, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга».

К общему имуществу относится так также имущество, «оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам» (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ).

Кроме того, к общему имуществу с 1 марта 2022 относятся и машино-места, которые не принадлежат конкретным собственникам (п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК).

9. Включается ли в площадь здания площадь балконов?

От ответа на этот вопрос зависит размер платы за ЖКУ, а также количество голосов собственника на общем собрании. Зачастую между управляющей организацией и собственником возникают споры о размере площади.

Площадь квартиры определяется по ст. 15 ЖК РФ. Определяется площадь квартиры как сумма площадей всех помещений в квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспомогательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квартиры только площадь балкона, лоджии.

В площадь дома входит площадь всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23—15301, площадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учитывать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письмо Минрегиона РФ от 22.11.2012 №29433-ВК/19). Такая позиция объясняется тем, что балконы относятся к общедомовому имуществу.

Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Такое может быть, если право на квартиру возникло до 1996 года.

Учитывайте, что согласно Постановлению Правительства от 13.08.2006 №491 приоритетом при определении площади пользуются данные из реестра, а не иных документов.

10. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?

Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель – это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015).

Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в квартире обязаны собственники всех помещений в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя – это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.

В некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении Верховного суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.

11. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?

Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?

Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников помещений в доме. Кажется, что балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают два и более помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11—1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты обеспечивают прочность перекрытий не только одного помещения, но и других помещений в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.

Таким образом, балконы являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.

Так как балконы – это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник помещения не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 №18-КГ17—164).

12. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?

Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник помещений потребовать ремонт от управляющей организации?

Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники помещений самостоятельно.

К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К такому имуществу относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу. См. например Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014:

«оконные отливы являются ненесущими конструкциями многоквартирного дома, предназначенными для отвода атмосферных осадков от несущих конструкций многоквартирного дома – стен. Неисправное состояние указанных отливов приводит к проникновению влаги в жилое помещение и намоканию несущих конструкций многоквартирного дома. Таким образом, отливы ввиду своей водоотводящей функции обслуживают более одного жилого помещения, предохраняя несущие конструкции многоквартирного дома от увлажнения».

Интересно, что суд признал отливы общедомовым имуществом на том основании, что они используются для защиты иных элементов общего имущества.

Поэтому собственники помещений могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.

13. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?

От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собственникам самостоятельно.

К общему имуществу относятся элементы дома, которые обслуживают более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Например, лестничная площадка – это общее имущество, потому что она обслуживает два и более помещения в доме. Самостоятельной ценности площадка не имеет.

Такую же логику надо применить к фасаду здания. Очевидно, что фасад дома обслуживает больше одного помещения. Кроме того, фасад сам по себе ценности не имеет. Фасад приобретает ценность только в том случае, если он обслуживает помещения в доме. Поэтому фасад дома – это общее имущество. Этот вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 №50-КГ15—4.

14. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?

На практике часто возникает вопрос: является ли инженерная сеть, которая проходит через несколько многоквартирных домов, общим имуществом собственников того дома, через который она проходит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ.

Общедомовым является имущество, которое обслуживает два и более помещения в доме. В норме четко сказано, что общее имущество должно обслуживать помещения, которые находятся в доме. Следовательно, если какое-то имущество, пускай и расположенное в доме, обслуживает помещения не только в этом доме, но и в соседнем, то оно не будет общедомовым имуществом.

Такой вывод подтверждается и судебной практикой (Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326, Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 №308-КГ16—6464).

С учетом этого можно сделать следующие важные выводы: обслуживать транзитные сети управляющая организация, которая управляет домом, через который проходит участок сети, не обязана, а собственники помещений в таком доме не обязаны платить за обслуживание.

15. Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу?

Почтовые ящики во многих домах находятся в плохом состоянии. Это не только портит внешний вид подъезда, но зачастую лишает жильцов возможности получать письма, журналы и газеты. Когда жильцы требуют от управляющей организации или ТСЖ провести ремонт, то зачастую слышат отказ.

Чтобы разобраться в законности отказа, надо понять: относятся почтовые ящики к общедомовому имуществу или нет. Если ящики не относятся к общедомовому имуществу, то содержать их должны собственники ящиков (ст. 210 ГК). Если же почтовые ящики относятся к общедомовому имуществу, то ремонтировать, красить ящики должна управляющая организация (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Общедомовым считается имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме (ст. 36 ЖК РФ). В зависимости от конструкции почтовые ящики могут быть:

1) расположены на входной двери в квартиру – в этом случае они не являются общим имуществом;

2) расположены на лестничной площадке, но каждый ящик представляет отдельный объект, не связанный конструктивно с другими ящиками, – в этом случае они не являются общим имуществом;

3) расположены на лестничной площадке и все ящики конструктивно соединены – в этом случае они являются общим имуществом.

Только в последнем случае ремонтировать и красить ящики должна управляющая организация (ТСЖ).

16. Является ли подводка от стояка к сантехнике общим имуществом?

Вопрос был рассмотрен Верховным судом. Заявитель настаивал на том, что подводка от стояка к сантехнике является общедомовым имуществом, поэтому собственник квартиры не должен нести ответственность за содержание подводки. Суд с этим не согласился, попутно высказав несколько весьма интересных идей.

Заявитель ссылался на два обстоятельства. Во-первых, подводка проходит через межэтажные перекрытия, которые однозначно являются общедомовым имуществом. Во-вторых, законодательством о техническом регулировании предусмотрено, что инженерная система дома – это единый комплекс, который обслуживает весь дом в целом.

Верховный суд указал, что состав общего имущества многоквартирного дома определяется жилищным законодательством. Иное законодательство не может противоречить ЖК РФ. Кроме того, законы о техническом регулировании хоть и предусматривают, что инженерные сети дома – это единый комплекс, но не предопределяют права собственности на отдельные элементы дома.

Суд сделал вывод, что подводка обслуживает только одно, конкретное помещение в доме. Если поставить заглушку на подводку, то нельзя будет пользоваться сантехникой только в одной квартире, в других квартирах дома ничего не изменится.

Поэтому в Определении ВС РФ от 17.06.2013 г. № АКПИ13—512 установлено: подводка к сантехнике – это имущество собственника помещения, который и обязан ее обслуживать. Если, например, подводка выйдет из строя и это станет причиной затопления квартиры ниже этажом, то ответственность будет нести собственник квартиры, которую обслуживает подводка.

17. Является ли подвал общим имуществом?

Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Поэтому, когда подобные дела доходят до суда, суд решает – обслуживает ли объект более чем одно помещение в доме.

Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:

«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.