Жилищное право

в-третьих, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[59] (далее – Закон о кадастре недвижимости), который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства (далее – объекты недвижимости), а также с ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности.

Закон о кадастре недвижимости регламентирует признание и удостоверение государством факта существования с определенными характеристиками или прекращения существования объектов недвижимости, обеспечение заинтересованных лиц достоверными сведениями об их характеристиках.

Учетные процедуры устанавливают возможность представления в орган кадастрового учета соответствующих документов не только посредством личной явки заявителя, но и посредством почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового учета вправе обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.

Законом определен закрытый перечень представляемых при кадастровом учете документов, а также перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.

Заложен принцип поэтапного создания единой системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально обеспечить реализацию так называемого принципа «одного окна», совместив процедуры учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе.

Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:

1) вид объекта;

2) кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового учета;

3) описание местоположения объекта недвижимости;

4) площадь объекта недвижимости.

Иные сведения государственного кадастра недвижимости являются вспомогательными, внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости осуществляется при их наличии и, как правило, в рамках информационного взаимодействия органа кадастрового учета с иными органами государственной власти, органами местного самоуправления либо исходя из декларируемых заявителем сведений об объекте (к примеру, о материалах наружных стен жилого дома).

Важно отметить, что истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не могут являться основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Соответственно гражданам и юридическим лицам не могут предъявляться требования о переучете соответствующих объектов недвижимости.

Законом о кадастре недвижимости до 1 января 2013 г. был установлен переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Возможность поэтапного перехода (по субъектам Федерации) к осуществлению государственного учета объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) позволила осуществлять государственный учет объектов капитального строительства по единым для всех субъектов Федерации «прозрачным» правилам, которые максимально приближены к процедурам кадастрового учета.

В свою очередь кадастровые инженеры начали проводить кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 г. При этом в период с 1 января 2013 г. до 1 января 2014 г. эти работы наряду с кадастровыми инженерами одновременно вправе были проводить органы и организации государственного технического учета и (или) технической инвентаризации.

Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы правообладателям в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.

§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые

помещения. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Именно поэтому Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[60] (далее – Закон о регистрации), вступившим в силу 1 января 2017 г., закреплено правило о том, что зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании ст. 8.1 ГК РФ («Государственная регистрация прав на имущество»), введенной в действие 1 марта 2013 г.[61], и в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество – возникновение, переход, ограничение и прекращение – подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Следует отметить, что Единый государственный реестр недвижимости состоит из трех взаимосвязанных, но все же самостоятельных реестров:

– реестра объектов недвижимости;

– реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;

– реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий.

Одновременно в состав Единого государственного реестра недвижимости включены реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов.

В Реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в Реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. В частности, ЖК РФ и Законом о регистрации предусмотрена государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма в жилищном фонде социального использования помещений в наемных домах помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования помещения в наемном доме найма жилого помещения. Следует отметить, что для договора социального найма аналогичные требования о государственной регистрации не предусмотрены.

При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Итак, закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы – право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.

Наряду со ст. 131 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Приказом Министерства экономического развития РФ от 23 декабря 2013 г. № 765, и другими нормативными правовыми актами.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Согласно указу Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»[62] (далее – Росреестр) указанная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на него функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Росреестр находится в ведении Министерства экономического развития РФ.

Требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, которое применяется с учетом специальных правил, предусмотренных в зависимости от установленных законом критериев, в частности целей использования жилищного фонда, срока действия договора, вида использования жилого помещения и др.

Иначе обстоят дела с жилищным фондом социального использования в наемных домах. В таком случае государственная регистрация обременения права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора. При этом государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления только нанимателя по договору.

Если государственный орган не является наймодателем, государственная регистрация найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется при условии подтверждения права наймодателя на заключение указанного договора.

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), т. е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона – с момента выплаты указанного пая.

Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).

По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 Информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

До введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, т. е. до 1 марта 2013 г., в некоторых случаях предусматривалась раздельная государственная регистрация сделок и возникновения прав. Речь шла о договорах купли-продажи и мены жилых помещений, договорах дарения и договорах ренты. Следует подчеркнуть, что в настоящее время не требуется государственная регистрация договоров, регистрируется только переход права собственности.

Исключение составляют случаи государственной регистрации договоров аренды, договоров участия в долевом строительстве, а также безвозмездного пользования (ссуды) объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия. В частности, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Примечания

1

Ведомости Верховного Совета (далее – ВС) СССР. 1981. № 26. Ст. 834, 835.

2

Там же. Ст. 883.

3

Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3302; 1996. № 9. Ст. 410.

4

Российская газета. 2005. 12 янв. № 1 (3670); Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 14.

5

О принципах ЖК РФ см. § 2 настоящей главы.

6

О договоре социального найма см. § 3 гл. 5 настоящей работы.

7

В соответствии с Гражданским кодексом РФ данные отношения именуются договором найма жилых помещений (далее – договор коммерческого найма либо коммерческий наем). О договоре коммерческого найма см. § 4 гл. 5 настоящей работы.

8

См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 34 (автор соответствующего комментария – Б.М. Гонгало).

9

В Международном пакте о гражданских и политических правах указано, что право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12).

10

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации (далее – Ведомости СНД и ВС РФ). 1993. № 32. Ст. 1227.

11

См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: СПАРК, 1995. С. 171.

12

Собрание законодательства РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.

13

См. также: Постановление Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. № 9-П «По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные регионы» // Российская газета. 1996. 17 аир.

14

Собрание законодательства РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

15

Инструкция о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждена приказом министра внутренних дел Российской Федерации от 23 октября 1995 г. № 393, зарегистрирована в Министерстве юстиции РФ 16 ноября 1995 г. № 980) (Российские вести. 1995. № 223. 7 дек.).

16

О соотношении права на неприкосновенность жилища и права на жилище см.: Красавчикова Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М.: Статут, 2003. С. 50–62.

17

Там же.

18

См.: Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства // Семейное и жилищное право. 2005. № 3. С. 26–29.

19

См.: Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 38.

20

См.: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Там же. С. 22.

21

Подробнее см.: Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики // Гражданское право при переходе к рынку. Памяти профессора В.П. Грибанова. М., 1995. С. 148–149, а также: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 13.

22

Подробнее см. § 1 настоящей главы.

23

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и настоящему Федеральному закону. Изданные до введения в действие ЖК РФ нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета РФ, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента РФ, Правительства РФ, а также применяемые на территории РФ нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно ЖК РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

24

Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

25

Собрание законодательства РФ. 1996. № 14. Ст. 1432.

26

Собрание законодательства РФ. 1995. № 9. Ст. 757.

27

Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.

28

Собрание законодательства РФ. 2014. № 50. Ст. 7104.

29

Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 4. Ст. 301.

30

Собрание законодательства РФ. 1997. № 33. Ст. 3895.

31

Собрание законодательства РФ. 1995. № 18. Ст. 1593.

32

Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2014. № 46.

33

Российская газета. 2009. 8 июля.

34

По мнению Ю.К. Толстого, признание тех или иных норм не соответствующими Конституции РФ означает их отмену, что позволяет относить постановления Конституционного Суда РФ к источникам жилищного законодательства, имеющим правопогашающее действие. См.: Гражданское право: Учебник. В 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 4-е изд., перераб. и доп. T. 2. М.: Велби; Проспект, 2004. С. 254.

35

Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702 (с последующими изм. и доп.).

36

См.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник (по изд. 1908 г.). М.: СПАРК, 1996. С. 126.

37

О праве собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома см. гл. 11 настоящей работы.

38

См.: Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы): Автореф. дис…. канд. юрид. наук. М., 1975. С. 15.

39

См.: Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Норма – Инфра-М, 1999. С. 206–207.

40

Глава 17 ГК РФ введена в действие 28 апреля 2001 г. (Собрание законодательства РФ. 2001. № 17. Ст. 1644; см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2001).

41

Собрание законодательства РФ. 2013. № 27. Ст. 3434.

42

Различные кадастровые номера земельного участка и жилого дома не влияют на их правовое положение.

43

Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

44

См.: Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. С. 33.

45

Российская газета. 2002. № 90 (2958). 23 мая.

46

При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (ч. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

47

О праве общей собственности и преимущественном праве покупки см. § 3 гл. 10 настоящей работы.

48

См.: Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С. 2–5; Он же. Гражданское право, жилищное право, семейное право: Избранное. М.: Статут, 2011.