Жилое помещение и обязательственные отношения

В.А. Белов

Жилое помещение и обязательственные отношения

V.A. BELOV

RESIDENTIAL PREMISES AND OBLIGATORY RELATIONS

Moscow

YUSTITSINFORM

2018

Belov V.A.

Residential premises and obligatory relations: monograph / V.A.Belov. -M.:Yustitsinform, 2018. – 160 p.

The present work is devoted to one of the most significant issues arising in the life of a person – a relationship which aim is a satisfaction of housing needs.

The work may be of interest to students of higher education studying law, to scientific and practical workers, as well as to all those interested in issues related to obligations where the object is a dwelling.

Key words: residential premises, obligation, obligatory relationships, contract of purchase and sale of premises, donation contract of dwelling, life-time maintenance contract with a dependent, lease contract, tenancy agreement.

© LLC «Yustitsinform», 2018

Введение

Настоящая работа посвящено одному из центральных объектов жизнедеятельности человека – жилью, а также обязательственным отношениям, складывающимся между лицами относительно удовлетворения потребности в жилище.

Одной из особенностей настоящей работы является то, что при изложении и обосновании того или иного подхода к понимаю исследуемого вопроса автор опирается не только на догматические положения, закрепленные в юридической науке, но и на правоприменительную практику, складывающуюся при разрешении спорных вопросов как в административном, так и в судебном порядках. Именно в эмпирическом методе познания существующей правовой доктрины проявляется авторский подход к изложению предоставленного читателю материала. Обоснованность использования эмпирического метода заключается в том, что юридические науки входят в область социально-гуманитарного знания, где одним из основных критериев отнесения информации к источнику знания является отношение к практике как критерию научности[1]. В данной связи в рамках учебного пособия будет обращено внимание на судебные акты, принятые ранее существовавшим Высшим Арбитражным Судом РФ и действующим Верховным Судом РФ, а также на судебные позиции, изложенные в иных судебных актах нижестоящих судов, содержащие в себе порой противоречивое толкование норм материального права. Полагаем, что использование выдержек и цитат из судебных и иных правоприменительных актов позволит читателю наиболее успешно разобраться с тенденцией реализации тех или иных правовых норм на практике.

Содержание работы основывается на устоявшемся принципе изложения материала, предполагающим разделение изучаемых вопросов на общие и частные, и охватывает наиболее популярные положения, затрагиваемые в юридической доктрине и правоприменительной практике, вытекающие из потребности человека создать комфортные и легитимные условия проживания на территории государства.

Настоящая работа может быть интересна студентам высших учебных заведений, обучающихся по специальности юриспруденция, научным и практическим деятелям, а также всем интересующимся вопросами, затрагиваемыми в рамках настоящей работы.

I. Жилище и жилое помещение

§ 1. Понятия «жилище» и «жилое помещение»

Традиционно наличие прав на земельный участок гарантировало человеку возможность труда, посредством которого он мог производить продукты питания для себя и своей семьи. Обеспеченность пропитанием в полном объеме позволяла развиваться и вырабатывать лицу новые потребности, одной из которых является наличие постройки на земельном участке, которая могла бы служить домом для него и его семьи, где они могли бы укрываться от ненастья, хранить свои накопления, а также защищаться от диких животных и врагов. Аналогичным образом высказывается А.Х. Маслоу[2], который утверждает, что именно потребность в указанных двух составляющих – пище и жилище (жилье) – является первоочередными для человека. Следовательно, жилище призвано обеспечить одну из первоочередных потребностей человека – потребность в безопасности.

На законодательном уровне понятие «жилище» раскрывается в Уголовно-процессуальном кодексе РФ, согласно которому под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания[3]. Схожую терминологию при характеристике понятия «жилище» используют энциклопедические юридические словари[4].

Отличным образом характеризуется понятие жилище в подзаконных актах: к жилищам относятся здания, предназначенные для невременного проживания[5].

Зарубежная судебная практика иногда относит к жилищам даже шалаши и другие самодельные постройки, если они служат лицу в качестве дома[6]. Как указал Европейский суд по правам человека, концепция «жилища» по смыслу ст.8 Конвенции[7] не ограничена жилищем, занимаемым на законных основаниях или установленным в законном порядке. «Жилище» – это автономная концепция, которая не зависит от классификации в национальном праве. То, является ли место конкретного проживания «жилищем», которое бы влекло защиту на основании п.1 ст.8 Конвенции, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания[8].

Также в литературе отмечается, что не являются жилищем помещения, предназначенные для временного (гостиница, больница) или недобровольного (тюрьма) пребывания человека[9]. Между тем представляется, что места временного проживания граждан также могут подпадать под понятие жилища в случае, если они способны удовлетворять потребность человека в проживании, а также обеспечить безопасное существование (ночлег). Полагаем, что правомерность квалификации объекта в качестве жилища зависит от способности удовлетворения таким объектом потребности в безопасности, а факт того, являются ли такие места пребывания добровольными или вынужденными, т. е. связанными с наступлением определенных жизненных ситуаций, не уменьшает возможности квалификации указанных мест в качестве жилища, поскольку объединяющим все указанные точки зрения является то, что основная цель указанного объекта раскрывается в его направленности – в удовлетворении потребностей индивида в безопасном и предсказуемом (стабильном) существовании в обществе.

Между тем понятие «жилище», как представляется, с точки зрения права можно рассматривать с помощью одного из следующих подходов:

Конституционный подход

Конституционно-правовой смысл понятия жилища раскрывается в ст.19, 25, 40 Конституции Российской Федерации[10]. Согласно указанным нормам Конституция РФ, рассматривая понятие «жилище», интерпретирует его как гарантию, предоставляемую государством человеку по реализации его прав, связанных с удовлетворением потребности в безопасности, в т. ч. путем провозглашения права каждого участника общественных отношений на жилище, его защиту и свободу выбора его места нахождения. Нельзя не отметить точку зрения П.И. Седугина, который указывает, что положения о конституционном праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства и всей системы жилищных отношений и прав[11], в связи с чем ряд авторов приходят к выводу, что конституционное право на жилище по своему охвату шире жилищных прав[12]. Аналогичная позиция встречается в энциклопедический литературе, где указывается, что конституционноправовое понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение», поскольку включает не только жилые дома, квартиры и их изолированные части, но и другие сооружения (чум, яранга, цыганская кибитка и т. п.)[13]

Итак, конституционный подход к понятию «жилище» заключается в том, что право на жилище рассматривается как основополагающая гарантия, признанная обеспечить первичные потребности человека и гражданина.

Гражданско-правовой подход

Учитывая, что жилище предназначено для удовлетворения потребностей человека в безопасности, представляется правомерным его отнесение к числу объектов гражданского оборота, поскольку приобретение каких-либо прав на жилище, позволяющих обеспечить безопасное существование (ночлег, обогрев и т. п.), являются стимулом для вступления заинтересованных лиц в гражданско-правовые отношения, опосредующие возникновение соответствующих обязательственных связей, где объектом выступает жилище. Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения[14]. Следовательно, наличие потребности[15] у лица в определенном объекте (благе) является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственной связи. В данной связи представляется, что гражданско-правовой подход к понятию жилище реализуется преимущественно через ст.128, 130, 150 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)[16], согласно которым жилище является видом объектов гражданских правоотношений. Нельзя не отметить, что ГК РФ не содержит определения жилища, в связи с чем допустимо предположить, что жилище, т. е. материальный объект, способный обеспечить безопасное существование индивида, может являться как недвижимым, так и движимым имуществом (палатка, микроавтобус, автобусы для путешествий и т. п). Кроме того, ГК РФ охраняет права участников гражданский правоотношений на жилище как на материальный объект, так и на нематериальный объект гражданского оборота (право на жилище).

Следовательно, гражданско-правовой подход к понятию «жилище» заключается в том, что жилище рассматривается как объект, по поводу которого участники гражданско-правовых отношений вступают в обязательственные связи.

Жилищно-правовой подход

Жилищное законодательство не раскрывает термин «жилище» несмотря на то, что по тексту Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)[17]он используется (например, ст.3 ЖК РФ). Вместо этого ЖК РФ вводит понятие жилого помещения, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Сопоставляя приведенное определение жилого помещения с понятием жилища, упомянутого ранее, представляется целесообразным заключить, что термин «жилое помещения» несет в себе куда более узкий смысл по сравнению с понятием «жилище», поскольку, как представляется, жилищем может являться любое укрытие, способное обеспечить человеку безопасные условия жизнедеятельности. Таким образом, наличие жилища у индивида является воплощением реализации на практике конституционного принципа – права каждого на жилище, которое охраняется как конституционным, так и гражданским правом. При этом жилое помещение является видом жилища, обладающего своими отличительными признаками:

• Изолированность;

• Пригодность для проживания;

• Соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

• Государственная регистрация в качестве объекта недвижимости.

Правомерность утверждения о том, что жилое помещение является видом жилища, также подтверждается судебными актами Конституционного суда РФ, которые указывают, что жилище есть необходимое средство жизнеобеспечения[18]. Схожая позиция прослеживается у К.И. Магомедовой, которая указывает, что жилое помещение способно удовлетворять потребность человека в жилище, служить средством реализации конституционных прав и свобод граждан[19].

Итак, с точки зрения жилищно-правового подхода под жилищем понимается его видообразующий объект – жилое помещение со свойственными ему отличительными чертами, благодаря которому субъекты общественных отношений могут реализовать на практике гарантии, предусмотренные Конституцией РФ, а также удовлетворить свои первоочередные человеческие потребности.

Сформулированные подходы позволяют выделить следующие основополагающие принципы правового регулирования вопросов, связанных с удовлетворением потребности в жилище:

1. Направленность на удовлетворение потребности человека в безопасном существовании;

Указанный принцип является основополагающим и призван обеспечить не только фундаментальные положения национального законодательства, но и в первую очередь биологические и социальные потребности человека, которые сводятся к установлению безопасной и стабильной среды обитания.

2. Неприкосновенность жилища (ст.25 Конституции РФ, ст.3 ЖК РФ, ст.139 Уголовного кодекса РФ (далее – УК РФ))[20];

Как указывает Л.О. Красавчикова «….право на неприкосновенность жилища проявляется в двух аспектах: внутреннем и внешнем. Внешний аспект выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в частную жизнь) со стороны третьих лиц», а внутренний – определяет меру свободы гражданина поступать в жилище по своему усмотрению… Гражданин (или его семья) сам определяет распорядок дня, время приема и состав гостей и т. д. Эта сторона содержания данного права юридически выражает свободу положительных действий самим управомоченным лицом. Закон не устанавливает, как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходимым совершить управомоченное лицо.»[21].

Реализация указанного принципа на практике прослеживается в следующем судебном деле: «…Ни суду первой инстанции, ни в заседание судебной коллегии не было представлено надлежащих доказательств в подтверждение доводов Мосжилинспекции о необходимости предоставления доступа в квартиру ответчиков. Также при разрешении заявленных требований не было представлено доказательств нарушения действиями ответчиков прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Имеющиеся в материалах дела сведения об остеклении балкона в квартире ответчиков на момент рассмотрения спора не свидетельствуют о нарушении ответчиками норм действующего законодательства, требующем предоставления доступа в квартиру должностных лиц Мосжилинспекции; требования о демонтаже остекления балкона к ответчикам не предъявлялись и судом не рассматривались. При разрешении заявленных требований суд первой инстанции не принял во внимание данные обстоятельства и не дал им надлежащую правовую оценку, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения, поскольку в процессе рассмотрения спора не было представлено достоверных доказательств в обоснование заявленных требований об обязании предоставления должностным лицам Мосжилинспекции доступа в квартиру ответчиков…»[22].

3. Недопустимость произвольного лишения жилища;

Как указал Пленума Верховного суда РФ (далее – ВС РФ) «…. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в т. ч. в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (ч.4 ст.3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения ч.4 ст.3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.»[23].

4. Самоопределения субъектом общественных отношений места нахождения (жительства);

Указанный принцип реализуется в ст.27 Конституции РФ, а также по тексту Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»[24], согласно которому каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Как указывается в судебной практике, пользование указанными правами не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусмотрены законом и необходимы в демократическом обществе в интересах национальной безопасности или общественного спокойствия, для поддержания общественного порядка, предотвращения преступлений, охраны здоровья или нравственности, или для защиты прав и свобод других лиц[25].

5. Оборотоспособность;

Согласно приведенному гражданско-правовому подходу термин «жилище» следует понимать как объект, вовлеченный в товарооборот между субъектами общественных отношений. Следовательно, будучи объектом гражданских правоотношений, жилище является объектом обязательственных отношений, которые направлены на удовлетворение потребности человека в жилье.

Схожая позиция встречается в юридическое литературе, где применительно к жилым помещениям ученые указывают, что жилые помещения – объекты не только жилищных прав, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализуя свое право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, может отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены), сдавать помещение в аренду, закладывать жилое помещение во исполнение определенного обязательства[26]. Аналогичной позиции придерживается ВС РФ: «….жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).»[27].

Таким образом, следует заключить, что понятие «жилище» является собирательным (родовым) по отношению к термину «жилое помещение», в связи с чем справедливо отметить, что каждое жилое помещение может выполнять функции жилища, однако не каждое жилище является жилым помещением с точки зрения закона. В связи с чем в рамках настоящей работы основное внимание будет приковано к жилому помещению как объекту конституционных, гражданских и жилищным прав, а термины «жилье», «жилище» и «жилое помещение» в дальнейшем будут рассматриваться как равнозначные.

§ 2. Характеристика жилого помещения

Понятие жилого помещения закреплено в ст.15 ЖК РФ, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). На основании приведенного определения следуют выделить следующие основные признаки жилого помещения:

1. Объект недвижимости;

Как справедливо указывает С.П. Гришаев принадлежность к недвижимости жилых помещений установлена в ЖК РФ (в ГК РФ о жилых помещениях как разновидности недвижимого имущества не упомина-ется)[28], между тем, руководствуясь ст.8.1., 130, 131 ГК РФ, указанный признак характеризуется посредством наличия следующих элементов:

• Прочная связь с землей;

• Отсутствие реальной возможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба;

• Регистрация в государственном кадастре недвижимости[29].

2. Изолированность и обособленность;

Несмотря на то обстоятельство, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствует определение понятия изолированности и обособленности, уполномоченные органы определяют их следующим образом: под изолированностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений[30]. Схожая интерпретация усматривается у правоприменителей: условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход (и, соответственно, выход) из мест общего пользования в квартире (жилом доме), оно не используется гражданами, проживающими в других жилых помещениях (комнатах) (или этим же гражданином), для прохода в свои жилые помещения (комнаты) в квартире (жилом доме)[31].

3. Пригодность для постоянного проживания;

Указанный признак раскрывается посредством соответствия жилого помещения критериям благоустроенности. К примеру, благоустроенными в городе Москвы признаются жилые помещения, которые оснащены следующими видами инженерных систем: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка[32]. В свою очередь основания для признания жилого помещения непригодным для проживания закреплены в разделе III Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47[33], в частности, к ним относятся:

• ухудшения жилого помещения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

4. Соответствие установленным санитарным, технических и иным требованиям законодательства.

Требования, которым должно соответствовать жилое помещение, закреплены в разделе II Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47[34]. В частности, к указанным требованиям можно отнести следующие:

• Отсутствие в основании и несущих конструкциях жилого дома разрушений и повреждений, приводящих к деформации или образованию трещин, снижающих способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

• Обеспеченность инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газо снабжение);

• Наличие теплоизоляции, обеспечивающей в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию;

• Обеспеченность изоляции жилого дома от проникновения наружного холодного воздуха, а также пароизоляции от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающей отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующей накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

• Наличие непосредственного естественного (природного) освещения в комнатах и на кухне и т. п.

Кроме того, к указанным требованиям необходимо отнести то, что жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания[35].

Однако уже в разделе III указанным постановлением Правительства РФ закреплены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В частности, к указанным основаниям можно отнести следующие:

• наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

• расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

• расположение в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования и т. п.