Ваша недвижимость

Юрий Михайлов

Ваша недвижимость

Глава 1. Приватизация жилья

1.1. Законодательная база приватизации

1.1.1. Краткая характеристика Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется на основании одноименного Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (в редакции от 30.06.2006). Читателям, которые намереваются приватизировать квартиру, следует прежде всего познакомиться с основными положениями рассматриваемого нами закона.

Структурно Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее в рамках настоящего пособия, за исключением случаев, оговоренных особо – закон о приватизации) состоит из преамбулы и двух разделов, в свою очередь, включающих в себя 20 глав.* (* Ст.5 из действующей редакции закона о приватизации исключена, см. далее). Как следует из преамбулы, закон о приватизации имеет целью:

1. Установить основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории России.

2. Определить правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности (применительно к жилой недвижимости).

Заметим, что при вступлении закона о приватизации в силу 15 лет назад предполагалось, что таким образом удастся создать правовые предпосылки не только для осуществления российскими гражданами свободного выбора законных способов удовлетворения потребностей в жилище, но и для улучшения использования и сохранности имевшегося на тот момент в РФ жилищного фонда. Дальнейшие события, с одной стороны, выявили необходимость в существенном уточнении положений закона о приватизации, а, с другой, подтвердили его правовую значимость.

Так или иначе, но во многом именно благодаря закону о приватизации значительная часть наших соотечественников обрела в собственность жилую недвижимость, пусть в большинстве случаев и достаточно скромную.

Рис.1.1. Краткая (постатейная) характеристика закона о приватизации

Краткая (постатейная) характеристика закона о приватизации представлена на рис. 1.1.

Предполагается, что в ближайшие несколько лет будет приватизирована и остающаяся вне частной собственности доля отечественного жилого фонда, составляющая в настоящее время, по различным оценкам, около 30 %. Однако на темпы и конечные итоги приватизации жилого фонда РФ могут оказать существенное влияние несколько обстоятельств, в том числе и предполагаемое введение платы за приватизацию (см. далее).

1.1.2. Общие вопросы приватизации жилья

Объективным достоинством приватизации, безусловно, является предоставление нашим согражданам реальной (не декларируемой) возможности по расширению своих имущественных прав. Действительно, приватизация жилья и последующее вступление в права собственности на приватизированное жилье предоставляет их владельцам целый ряд таких возможностей, в том числе:

– эффективно вкладывать принадлежащие им материальные средства в недвижимость – например, при приобретении более комфортабельного жилья посредством присоединения к имеющимся накоплениям денежного эквивалента рыночной стоимости приватизированного жилья;* (* Речь идет о довольно распространенном способе покупки жилья с т.н. зачетом стоимости имеющейся у покупателя жилой недвижимости, подробнее см. главу 2 настоящего пособия);

– осуществлять накопление жилья в собственности посредством приобретения, к примеру, еще одной квартиры (коттеджа) в дополнение к имеющейся (приватизированной)при необходимости – продать принадлежащее на праве собственности жилье, а также обменять его либо передать в безвозмездное пользование другому лицу.* (* Приватизиоованное жилье может передаваться в дар и по наследству а также предоставляться в безвозмездное пользование другим людям в порядке установленном законодательством, подробнее см. главы 7 и 8 настоящего пособия);

– совершать с приватизированным жильем иные законные действия.

Таким образом, владелец приватизированного жилья на самом деле обретает широкие п рава п о распоряжению законно принадлежащей ему жилой недвижимостью. Именно по этой причине свое право на приватизацию жилья к настоящему моменту уже реализовало более половины россиян.

Заметим, что в последние два-три года активность российских граждан на пике приватизации еще более возросла. Объяснение сему обстоятельству – весьма банальное: ведь предполагается, что уже с марта 2010 года бесплатная приватизация станет платной.

Конечно, здесь нельзя не упомянуть о том, что провозглашаемая в ст.1 рассматриваемого нами закона бесплатность приватизации жилых помещений уже давно превратилась в продекларированную условность, поскольку совокупные расходы граждан на сбор различных документов, так или иначе относящихся к процедуре приватизации, исчисляются тысячами рублей. Тем не менее, уже вскоре ситуация с приватизацией может измениться радикально – поскольку вместо оплаты сборов и пошлин за документы и связанные с их оформлением услуги российским гражданам может быть предложен вариант выкупа жилья в собственность по рыночной (а не по инвентаризационной, как виделось ранее) стоимости. Пока же наши соотечественники сохраняют право на бесплатную приватизацию. Правда с известными исключениями.

Во-первых, правом приватизации не смогут воспользоваться те, кто это право реализовал ранее, за исключением категорий лиц, перечисленных в ст. 11 закона о приватизации (см. далее).

Во-вторых, действующие (пока) правила бесплатной приватизации не распространяются на жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 01.03.2005.

В-третьих, как и прежде, не подлежат приватизации определенные законом категории жилых помещений (см. в этой связи рис. 1.2). * (* См. в этой связи также решения Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П и от 10.12.2002 № 316- О ). В-четвертых, правом приватизации – по понятным причинам – не могут воспользоваться граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными.

Рис.1.2. Категории жилых помещений, не подлежащие приватизации

Необходимо обратить внимание читателей еще на два условия, соблюдение которых делает в принципе возможной бесплатную приватизацию. Первое условие – граждане вправе обрести в собственность занимаемые ими на законном основании только жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду, либо забронированные ими жилые помещения, отвечающие тем же условиям.* (* С учетом положений ст.4 закона о приватизации). Второе условие – добровольное изъявление гражданами намерения приватизировать соответствующие жилые помещения.

Кроме того, в зависимости от личных обстоятельств граждан, к перечисленным ранее условиям могут добавиться и некоторые другие. Одно из таких условий вытекает из положений ст. 2 закона о приватизации. С необходимостью его выполнения сталкиваются все те граждане, которые занимают жилые помещения совместно с другими проживающими в них гражданами – членами их семей – в возрасте от 14 лет и старше. Поясним, что рассматриваемый нами закон ставит возможность приватизации в зависимость от наличия согласия на ее проведение всех проживающих в соответствующем жилом помещении граждан – членов семьи – в возрасте от 14 лет и старше.

На практике это означает, что граждане РФ, занимающие в настоящее время жилые помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде – включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (т.н. ведомственный жилищный фонд) – на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения при этом могут передаваться как в общую собственность указанных граждан так и в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних)..

Передача в собственность жилых помещений, в которых по тем или иным причинам проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, производится по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают только лица в возрасте от 14 до 18 лет, передаются последним в собственность на основании поданного ими заявления с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Отметим, что в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей – например, вследствие лишения родительских прав – если в жилом помещении остались проживать только несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют в установленном законодательством порядке договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. При этом:* (* Оформление договора передачи в собственность жилых помешений в которых проживают только несовершеннолетние, производится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу).

– договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним не достигшим возраста 14 лет оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения (либо по инициативе) органов опеки и попечительства;

– договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно – с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Граждане, уже приватизировавшие занимаемые ими на законных основаниях жилые помещения и, таким образом, ставшие их собственниками, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе продавать указанные помещения, завещать их, сдавать в аренду или внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Такими же правами – подчеркнем это – будут обладать и те граждане, которые приватизируют до 01.03.2010 жилые помещения, предоставленные им по договорам социального найма до 01.03.2005. При этом осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц. С целью защиты законных нрав и интересов соответствующих лиц законодательством может устанавливаться особый порядок совершения следок с приватизированными жилыми помещениями.

Так, совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние – независимо от того, являются ли последние собственниками, со- собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими – имеющие право пользования данным жилым помещением, допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.* ( * Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права – например, в случае, если соответствующее помещение изначально было безвозмездно предоставлено семье в порядке улучшения жилищных условий (с включением несовершеннолетних лиц в ордер), н о фактически несовершеннолетнее лицо в предоставленном жилом помещении по тем или иным причинам не проживает). С редства выручен ные от слелок с приватизированн ыми жилыми помещениями в котооых п р оживают (п р оживали) исключительно несове р шеннолетние, подлежат зачислениродителями, (усыновителями),опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения) на счет по вкладу, открытый на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сбербанка РФ.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31.05.2001, доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего признаются равными, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное. В этом случае правом распоряжения долей умершего будет обладать лицо, унаследовавшее ее в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством.* (* О порядке наследования приватизированных жилых помещений см. главу 7 настоящего пособия).

1.2. Процедура передачи приватизируемого жилого помещения в собственность

1.2.1. Содержание процедуры передачи приватизируемого жилого помещения в собственность

Рассмотрим далее процедуру передачи приватизируемого жилого помещения в собственность, которая – вновь обратим на это внимание — будет действовать в течение ближайших трех лет в отношении неприватизированных жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма до 01.03.2005. В соответствии с рассматриваемым нами законом передача жилых помещений в собственность граждан посредством приватизации должна осуществляться уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, в том числе:

– органами государственной власти (органами местного самоуправления);

– государственными (муниципальными) унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

– государственными (муниципальными) учреждениями либо казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

С целью упорядочения приватизации жилых помещений местными органами власти – как правило, на базе действующих структур жилищно-коммунального хозяйства – учреждаются агентства (бюро) по приватизации жилья, действующие на хозрасчетной основе. Гражданин, желающий приватизировать занимаемое жилое помещение, подает в указанное агентство (бюро) соответствующее заявление и представляет следующие документы:* (* См. примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденное решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 № 4).

– заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, имеющими право на владение указанным помещением на условиях совместной или долевой собственности;

– документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;* (* ордер и (или) договор социального найма).

– справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья соответствующими гражданами не было использовано;

– в случаях, предусмотренных законодательством – документ органов опеки и попечительства.

Отметим, что передача гражданам в собственность приватизируемых жилых помещений производится только с письменного согласия всех совместно проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи. При этом по желанию граждан приватизируемое жилое помещение может быть приобретено в долевую или совместную собственность, о чем должно быть сообщено в заявлении (заявлениях).

Норма бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений устанавливается в размере не менее 18 м. кв. общей площади на человека и дополнительно 9 м. кв. на семью (с учетом потребительских качеств жилья) * (* См. в этой связи постановление коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от18.10.1991 № 7). Таким образом, в общем случае семья в составе 3 человек вправе бесплатно (т.е. без доплаты, см. далее) приватизировать квартиру площадью не более 63 м. кв.

Разница между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья оплачивается гражданами единовременно или в рассрочку в порядке, определяемом органами, уполномоченными в соответствии с законода тельством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Например, если площадь квартиры составляет 84 м. кв., то упомянутая семья из 3 человек в общем случае должна будет оплатить разницу - 21 м. кв.

Вместе с тем местным органам власти предоставлено право увеличивать размер бесплатно передаваемых (в порядке приватизации) жилых помещений в собственность граждан.* (* Кроме того, местные органы власти вправе принимать решения о безвозмездной передаче всего занимаемого жилого помещения, вне зависимости от его площади, инвалидам и ветеранам войны, семьям военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей военной службы и др.). При этом, помимо потребительских качеств приватизируемого жилого помещения, могут приниматься во внимание:

– состав семьи;

– материальное положение граждан, заявивших о намерении приватизировать жилое помещение;

– совокупный вклад указанных граждан в общественные фонды потребления;

– возможность получения указанными гражданами другого жилого помещения в связи со сносом дома без компенсации;

– другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Установленный вышеуказанным образом размер бесплатно передаваемого в собственность жилого помещения оценивается стоимостным эквивалентом. Стоимостной эквивалент определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним для данного населенного пункта уровнем потребительских качеств (уровнем благоустройства, средним уровнем износа жилищного фонда и др.)* (* См в этой связи например, "Методику оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан" (приложение 1 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7)).

Таким образом, общая стоимость приватизируемого жилого помещения будет либо соответствовать стоимостному эквиваленту, либо складываться из стоимостного эквивалента и доплаты. Сведения об общей стоимости жилого помещения отражаются в акте, а размер доплаты – в обязательстве.* (* Формы документов определены приложением 2 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7).

Акт и обязательство являются приложениями к договору передачи приватизируемого жилого помещения в собственность. Содержание договора, порядок его заключения и вступления в силу рассматривается далее.

1.2,2. Договор передачи приватизируемого жилого помещения в собственность

Передача приватизируемого жилья в собственность гражданам оформляется соответствующим договором. Указанный договор гражданин (граждане) заключает с органом, уполномоченным в соответствии с законодательством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Форма примерного договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан установлена постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. № 7. В договоре указываются:

– наименование документа;

– заголовок к тексту;

– сведения о дате и месте составления договора;

– сведения о сторонах договора;

– предмет договора;

– условия договора;

– сведения об адресах сторон договора.

Отметим, что в договор передачи в собственность приватизируемого жилого помещения, наряду с дееспособными гражданами, включаются несовершеннолетние лица: имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность; имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие при этом прав пользования данным жилым помещением.

Пример договора представлен ниже.* (* Соответствует приложению 2 к примерному положению о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденному Госкомитетом ЖКХ РФ от 18.10.1991 № 7).

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи гражданином соответствующего заявления и всех необходимых документов (см. выше). Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит установленному законодательством порядку.* (* В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд).

Например, если гражданин, подавший заявление о приватизации жилого помещения, умер до оформления договора на передачу приватизируемого жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то и это обстоятельство не может служить основанием к отказу в приватизации. При возникновении подобной ситуации доля умершего подлежит наследованию в порядке и на условиях, определенных законодательством, поскольку наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения (не отозвал свое заявление).

Кроме того, гражданам, ранее ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации до достижения совершеннолетия, не может быть отказано в реализации права на приватизацию по достижении ими возраста 18 лет. Что касается дееспособных граждан, ранее ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, то за ними сохраняется право на передачу приватизированных ими (и свободных от обязательств) жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, при условии, что указанные помещения служат для них единственным местом постоянного проживания.

Соответствующие органы местной власти в случае получения от вышеуказанных граждан заявлений (обращений) обязаны принять такие жилые помещения в собственность, заключив с заявителями (обратившимися) договоры социального найма в порядке, установленном законодательством и нормативно-правовыми актами органов местной власти. Органы местной власти также вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения, в том числе для улучшения жилищных условий соответствующих категорий граждан.